Beleggingsadviseur Harry Geels snijdt in zijn recente blog De mythe van de eenvoudige winst op de eigen woning een belangrijk onderwerp aan. In het debat over het belasten van overwaarde wordt vaak gedaan alsof iedere huiseigenaar afgelopen decennia slapend rijk is geworden. Geels brengt daar terecht enige nuancering in aan. Wie onderhoud, verbouwingen, financieringskosten, belastingen en inflatie meeneemt, houdt volgens hem vaak veel minder winst over dan de verkoopprijs doet vermoeden. Op het eerste gezicht een solide argumentatie, maar tegelijkertijd laat zijn analyse enkele belangrijke economische mechanismen buiten beschouwing. Daardoor ontstaat een beeld dat uiteindelijk net zo eenzijdig is als de voorstelling waartegen hij zich juist afzet.
Inflatie is geen waardestijging
Zijn belangrijkste punt is dat veel mensen prijsstijging verwarren met echte vermogensgroei. Daar heeft hij op zich gelijk in. Een woning die van 250.000 naar 650.000 euro stijgt, levert niet automatisch 400.000 euro extra koopkracht op. Een belangrijk deel van die prijsstijging is simpelweg het gevolg van inflatie. Dat geldt voor alle goederen en diensten die in een economie worden verhandeld. Nominale prijsstijging is daarom niet hetzelfde als reële waardestijging.
Toch betekent dat niet automatisch dat het eigen woningbezit nauwelijks waarde heeft gecreëerd. Geels corrigeert weliswaar voor inflatie, maar trekt daar vervolgens een conclusie uit die niet altijd opgaat. Onderhouds- en verbouwingskosten zijn immers sterk afhankelijk van de woning. Een oudere woning vraagt meer grote investeringen, terwijl een relatief nieuw huis jarenlang weinig onderhoud nodig kan hebben en toch aanzienlijk in waarde kan stijgen door schaarste, dalende hypotheekrentes en stimulerend fiscaal beleid (zoals de hypotheekrenteaftrek). De conclusie dat de gemiddelde huiseigenaar nauwelijks winst maakt, laat zich daarom moeilijk generaliseren.
Inflatie werkt in twee richtingen
Een belangrijkere omissie is dat zijn analyse nauwelijks rekening houdt met de financiering van de woning. Een hypotheekschuld is namelijk een nominaal bedrag. Door inflatie neemt de reële waarde van die schuld in de loop der jaren af. Dat mechanisme werkt in het voordeel van huiseigenaren en vormt een wezenlijk onderdeel van hun vermogensopbouw. Inflatie vermindert dus niet alleen de reële woningwinst, maar ook de reële schuldenlast. Dat tweede effect ontbreekt grotendeels in de berekening.
Daarnaast blijft ook het voordeel van uitgespaarde huur buiten beeld. Wie een woning koopt, lost iedere maand af en hoeft uiteindelijk geen hypotheek meer te betalen. Als huurder stijgen je maandlasten ieder jaar door inflatiecorrectie. Over een periode van 30 of 40 jaar vertegenwoordigt dat een aanzienlijke economische meerwaarde. Zelfs wanneer de reële waardestijging van de woning beperkt zou zijn, kan een woningeigenaar daardoor vaak aanzienlijk meer vermogen opbouwen dan een huurder.
Terechte discussie
Dat neemt niet weg dat de discussie over het belasten van overwaarde begrijpelijk is. Huizenprijzen zijn in Nederland veel harder gestegen dan inkomens, waardoor de vermogensongelijkheid tussen huiseigenaren en huurders, maar ook tussen generaties, fors is toegenomen. Vanuit dat perspectief is het begrijpelijk dat economen en politici de fiscale behandeling van overwaarde ter discussie stellen. De woningmarkt zoals die nu is ingericht versterkt de vermogensongelijkheid. Tot frustratie van velen.
Zoals wij eerder schreven, ligt de oorzaak van die sterk gestegen huizenprijzen echter niet bij de huiseigenaar. Die kan er ook niets aan doen. De explosieve prijsstijgingen zijn vooral het gevolg van jarenlang beleid van banken, toezichthouders en overheden. Ruime hypotheekverstrekking, hypotheekrenteaftrek, fiscale voordelen en andere beleidskeuzes hebben de huizenkoper structureel bevoordeeld en daarmee de prijzen opgedreven. Huiseigenaren hebben binnen dat systeem slechts rationeel en in hun eigen belang gehandeld, precies wat je mag verwachten in een vrije samenleving.
Maar in plaats van de huizenbezitter zou je daar de politiek, de banken en de toezichthouders op moeten aanspreken. Die hebben samen een systeem gebouwd dat ongelijkheid in de hand werkt. Zoals we eerder concludeerden:
“De kern van het probleem ligt niet bij de huiseigenaar, maar bij een systeem dat jarenlang schuldfinanciering heeft gestimuleerd en vastgoed fiscaal heeft bevoordeeld. Zolang die fundamenten niet veranderen, zal elke herverdelingsmaatregel slechts symptoombestrijding zijn.”
Lees ook:
- Overwaarde op je huis is straks niet mee van jou? (1 mei 2026)
- Hypotheekrenteaftrek is subsidie voor banken (28 juli 2017)
- Column: Leen je rijk! (30 juni 2017)
- Hoe overheidsingrijpen de markt verstoort (Deel 2: Woningmarkt) (22 april 2024)
Dit artikel verscheen op 24 juli in de Geotrendlines Weekly. Wil je meer van dit soort artikelen ontvangen? Laat dan onderaan deze website je e-mailadres achter en lees onze weekupdate een maand gratis!
