De hypotheekrente is een middel om het eigen woningbezit te stimuleren. Door de kopers van een huis een belastingvoordeel te geven zouden meer mensen in staat zijn een eigen huis te kopen. De gedachte achter deze maatregel is dat kopers beter voor hun huis zorgen dan huurders en dat daarmee de kwaliteit van leven in de buurt zou verbeteren en dat de waarde van de huizen daardoor zou stijgen.
De laatste jaren is deze maatregel echter steeds vaker onderwerp van discussie, vooral in negatieve zin. Door de financiële crisis van 2008 kwamen honderdduizenden huishoudens onder water te staan, omdat de hypotheekschuld veel hoger was dan de waarde van hun huis. Daarnaast waren er allerlei nieuwe en risicovolle hypotheekvormen ontstaan die mensen in staat stelden nog meer te lenen, zoals de aflossingsvrije hypotheek en de beleggingshypotheek.
Volgens cijfers van de Nederlandsche Bank bestond de hypotheekschuld bij de vier grootste banken eind 2016 voor circa 60% uit gedeeltelijk of volledig aflossingsvrije hypotheken. De totale hypotheekschuld is met €650 miljard, omgerekend 95% van het bbp, zelfs een van de hoogste ter wereld. Dat zijn praktijken die in de meeste landen onbekend of zelfs verboden zijn!
Hogere schulden
Door de uitzonderlijk ruime kredietverlening in Nederland hebben we collectief een enorme vastgoedzeepbel opgeblazen. Voor de crisis dachten huizenbezitters vermogend te zijn door de overwaarde op hun huis, maar na de crisis werd pijnlijk duidelijk dat dit een illusie was. Nu de huizenprijzen weer stijgen lijken we dezelfde fouten weer te herhalen, omdat er fundamenteel geen grote hervormingen hebben plaatsgevonden op de woningmarkt.
De verlaging van het maximale leenbedrag stelt weinig voor, terwijl de toekomstige restschuldproblematiek onder een tapijt wordt geschoven dat Nationale Hypotheekgarantie heet. Dankzij dit garantiefonds verdwijnt het gevaar van een restschulden weliswaar voor het individu, maar niet voor de samenleving als geheel. Hoe solide is dit garantiefonds als het echt mis gaat?
Hypotheekrenteaftrek afbouwen
Moeten we deze subsidie op schuld nog langer in stand houden? En wat zijn de gevolgen voor het woningbezit en voor de huizenprijzen als we de hypotheekrenteaftrek afbouwen? Precies die vragen worden beantwoord in een zeer recente studie van Jonathan Gruber, Amalie Jensen en Henrik Kleven. Zij onderzochten de gevolgen van een drastische versobering van de hypotheekrenteaftrek die eind jaren tachtig heeft plaatsgevonden in Denemarken.
Uit dat onderzoek komen een aantal interessante conclusies naar voren. Zo blijkt dat het afbouwen van de subsidie in Denemarken geen enkel effect had op het eigen woningbezit, enkel op de leeftijd waarop mensen een huis kopen. Die ging vanaf eind jaren tachtig een paar jaar omhoog, maar uiteindelijk wisten evenveel mensen een eigen woning te bemachtigen. Het positieve effect van het versoberen van de hypotheekrenteaftrek in Denemarken is dat huishoudens zich daarna minder diep in de schulden staken. Doordat er minder geleend kon worden voor een huis ging men wel iets kleiner wonen.
De onderzoekers concluderen dat er weinig redenen te bedenken zijn om een vorm van hypotheekrenteaftrek in stand te houden. De maatregel die wordt aangeprezen als een extraatje voor de huizenbezitter zorgt er in de praktijk niet voor dat meer mensen een eigen huis kunnen veroorloven. Wel zorgt deze subsidie ervoor dat huishoudens zich dieper in de schulden steken en dat overheden meer geld kwijt zijn aan deze subsidie. Mijn conclusie is dat de hypotheekrenteaftrek dus vooral een subsidie is voor de banken.
Frank Knopers
Deze column verscheen eerder op Goudstandaard
Eigen woningbezit in Denemarken bleef vrijwel gelijk na afbouw
Deens huishoudens kopen later een eigen huis, maar niet minder vaak
Huishoudens in Denemarken gingen wel iets kleiner wonen
Huizenprijzen daalden na versobering hypotheekrenteaftrek
Lagere hypotheekschulden zorgen voor lagere rentelasten
