Het leven was een flink stuk minder aangenaam door de coronacrisis, behalve op de Nederlandse huizenmarkt. Onze woningmarkt bleek ongevoelig voor alle ellende en steeg in volle vaart verder.
In vier delen schetsten we een beeld van de Nederlandse huizenmarkt. In deel 1 kreeg u vooral informatie die makelaars u niet geven, zoals een historische en technische analyse. Deel 2 liet zien dat de huizenprijzen precies op koers lagen. In deel 3 constateerden we dat de huizenmarkt steeds meer trekken vertoonde van een piramidespel. In deel 4 lieten we zien dat de kritische geluiden, zowel binnen als buiten Nederland, steeds verder aanzwelden.
Ondanks alles bleven de huizenprijzen in Nederland stijgen. De hamvraag is nu natuurlijk: waar staan de huizenprijzen vanuit een historisch perspectief en wat kunnen we verwachten nu de coronacrisis en de financiële hulp van de overheid een aflopende zaak lijken te zijn. En vooral nu de inflatie toeslaat en de rente stijgt.
De Fed en de ECB willen op korte termijn de beleidsrente verhogen, maar de marktrente stijgt ondertussen al behoorlijk, door de inflatie. In Nederland was de rente op staatsobligaties tot voor kort nog negatief, maar is deze inmiddels al opgelopen tot 0,47%. Omdat de hypotheekrente de rente op 10-jarige staatsleningen van Nederland volgt, zal dat gevolgen krijgen voor de huizenmarkt,
Stijgende rente
Afgelopen twee weken stegen de gemiddelde hypotheekrentes het hardst sinds 2010. Terwijl de hypotheekrentes al vanaf begin van dit jaar stijgen, gaan de stijgingen nu zelfs met enkele tienden van procenten tegelijk omhoog, met uitschieters naar 0,3%. Zo is sinds begin dit jaar de populairste rentevaste periode van 20 jaar en met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) al 0,45% gestegen tot gemiddeld 1,65%. De gemiddelde huizenkoper is daarmee al bij € 6.000 meer kwijt aan hypotheeklasten. Voor andere rentevaste periodes ligt de stijging tussen de 0,36% en 0,47%. En dit zijn dan nog maar gemiddelden. Diverse geldverstrekkers verhoogden de hypotheekrente nog meer.
Momenteel ligt de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast met NHG op bijna 1,2%, terwijl de marktrente momenteel rond de 0,2% staat. Toen de marktrente in 2019 ook op dit niveau stond was de gemiddelde rente voor diezelfde hypotheek ongeveer 1,8%. Dat betekent dat de bruto marges voor geldverstrekkers nu een stuk lager liggen dan toen. Banken zullen de hypotheekrente verder moeten verhogen, willen ze er nog iets aan kunnen verdienen. Een stijgende hypotheekrente heeft natuurlijk gevolgen voor de huizenprijzen.
Ontwikkeling hypotheekrente volgt de marktrente (Bron: Van Bruggen Adviesgroep)
De laatste golf omhoog
Onderstaande grafiek laat de ontwikkeling van huizenprijzen sinds 1970 zien. Trends worden bepaald door trendlijnen. Dat zijn lijnen die getrokken worden van top naar top en van bodem naar bodem. Trendlijnen lopen vaak parallel aan elkaar en/of duren wat tijd betreft vaak even lang. Trendlijnen dienen als steun- en weerstandspunten.
Onderstaande grafiek laat zien dat de huizenprijzen zich in de laatste, vijfde golf bevinden. Terwijl de roodgekleurde trendlijnen tevens de toppen en bodems aangeven, blijkt deze vijfde golf dus boven het trendkanaal uit te komen. Als ze worden doorbroken is dat een teken van zwakte of sterkte. Wat de prijs betreft is het natuurlijk een sterk gegeven. Maar een teken van zwakte is dat het aantal kopers minder wordt. Zo werden er de laatste maanden van 2021 in totaal 35.000 huizen, bijna 23 procent minder, verkocht dan het jaar daarvoor. Bovendien is het zo dat een belangrijk kenmerk van de vijfde golf binnen het Elliott Wave Principle (EWP) is dat deze vaak minder dynamisch en minder breed gedragen wordt dan de derde golf, maar dat het optimisme in deze fase groter is dan ooit.
Vijf opwaartse golven vormen het standaard EWP patroon Tijdens de vijfde golf speelt angst een belangrijke rol: Fear Of Missing Out
Dat lijkt ook van toepassing op de Nederlandse huizenmarkt. De prijsstijging is namelijk zeer sterk. Dat komt ook doordat het steeds vaker voorkomt dat potentiële kopers meer bieden dan verkopers ervoor vragen. Vorig jaar bood circa 60% van hen meer en soms wel 20% meer dan de gevraagde verkoopprijs. Begin dit jaar blijkt dat één op de drie kopers zelfs meer dan een halve ton, meer dan 50.000 euro dus, meer betaalt dan de vraagprijs. Die mensen betalen dus deels voor lucht.
Kopers bieden en overbieden steeds meer uit angst er naast te vissen. Deze fear of missing out, de angst de boot te missen, is een belangrijk gegeven binnen het Elliot Wave Principle. Want een vijfde golf die buiten het trendkanaal treedt, is gebaseerd op angst: angst voor inflatie, angst voor droogte, angst voor oorlog, etc. En angst is een veel sterkere emotie dan hoop, waardoor mensen ook veel sterker reageren. Maar angst is ook een zeer slechte raadgever.
Wat betekent dit voor de woningmarkt?
Maar als de hypotheekrente dit jaar substantieel stijgt, zal dat de huizenmarkt zeker treffen. Vooral omdat Nederlandse huishoudens naar verhouding heel veel hypotheekschuld hebben. En de eerste tekenen wijzen in de richting van een afkoeling en zelfs een daling van de huizenprijzen. Want in 34 gemeenten blijken de huizen in december vorig jaar ten opzichte van november al licht te zijn gedaald. In het populaire Haarlem daalden de prijzen in die periode met 0,4%. De snelle stijging van de hypotheekrente sindsdien zal dus zeker de huizenprijzen treffen.
Nederlandse hypotheekrente loopt voor het eerste sinds begin coronapandemie weer op (Bron: Home Finance)
Lenen, lenen, lenen, stijgen, stijgen, stijgen?
Voor kopers leidt de sterk gestegen inflatie tot een groot koopkrachtverlies en tot grote onzekerheid over de economische ontwikkelingen en hun inkomens. In februari 2022 lag het consumentenvertrouwen dan ook met -30 ver onder het gemiddelde van -8 over de afgelopen twintig jaar.
Om dat in perspectief te plaatsen: in januari 2000 bereikte het vertrouwen met +36 de hoogste stand ooit en in maart 2013 de laagste stand ooit van -41. Toch heeft het verlies aan consumentenvertrouwen in de economie totaal geen vat gehad op de huizenprijzen. Maar een verdere verslechtering van het vertrouwen zou de balans wel eens kunnen doorslaan: naar beneden. Zeker als de stijging van de hypotheekrente doorzet en inkomens stagneren. De hoge huizenprijzen zijn dan niet meer op te brengen en het extreme overbieden zal dan snel afnemen.
Consumentenvertrouwen daalt verder (Bron: CBS)
Want de meeste consumenten beschouwen lenen, lenen, lenen als het nieuwe normaal. Zo werkte het tot nu toe wel. Maar daar gaat verandering in komen zoals we in ons boek Van Goud tot Bitcoin! hebben laten zien. Want de bubbel op de huizenmarkt is gebaseerd op de bubbel in staatsleningen: de moeder aller bubbels.
