Er lijkt geen einde te komen aan de hausse op de woningmarkt. In stedelijke gebieden gaan huizen vaak ver boven de vraagprijs weg, terwijl het aanbod van betaalbare woningen steeds verder opdroogt. De situatie is zelfs zo ernstig dat een huishouden met een modaal inkomen en een maximale hypotheek slechts één op de tien aangeboden woningen kan kopen. De overige 90% van het aanbod is alleen bereikbaar voor huishoudens die veel meer verdienen dan modaal of die eigen geld kunnen inleggen.
De stijgende huizenprijzen zijn niet alleen het resultaat van vraag en aanbod, maar ook van de extreem lage rente. De lage rente zorgt er niet alleen voor dat huishoudens meer geld kunnen lenen bij de bank, ook heeft het tot gevolg gehad dat steeds meer vermogende particulieren en beleggers geld van de bank halen en in vastgoed gaan beleggen. Denk bijvoorbeeld aan een belastingvrije schenking of aan een belegger die gelokt wordt door een aantrekkelijk rendement uit verhuur.
Hoe lang gaat dat nog goed?
Kijken we uitsluitend naar de dynamiek van vraag en aanbod op de woningmarkt, dan zou je tot de conclusie kunnen komen dat de huizenprijzen nog jaren blijven stijgen. Er is immers een groot tekort aan betaalbare woningen en het duurt nog zeker een paar jaar voordat dit tekort volledig met nieuwbouwprojecten wordt weggewerkt. Daar komt bij dat er nog steeds sprake is van een sterke urbanisatie, waardoor de schaarste aan woningen in de stedelijke gebieden langer zal aanhouden.
Toch is het niet verstandig om alleen te kijken naar vraag en aanbod. Veel woningen worden gekocht met een hypotheek en dat betekent dat ook de beschikbaarheid van krediet een grote invloed heeft op de woningmarkt. Verstrekken banken meer kredieten, dan kunnen huishoudens hoger tegen elkaar opbieden met stijgende prijzen tot gevolg. Neemt de kredietverlening af, bijvoorbeeld omdat de rente stijgt of de economische vooruitzichten verslechteren, dan heeft dat een remmend effect op de huizenprijzen.
Stijgende rente?
Net zo belangrijk als de verhouding tussen vraag en aanbod is dus de ontwikkeling van de rente en het vooruitzicht voor de wereldeconomie. En die vooruitzichten zijn de laatste maanden aan het verslechteren. Deze maand zijn de beurzen wereldwijd weer hard onderuit gegaan, omdat beleggers zich zorgen maken over de groei van de wereldeconomie en de oplopende rente. De Amerikaanse beurzen zagen hun winst van dit jaar verdampen, terwijl veel Europese en Aziatische beurzen op verlies staan.
In de Verenigde Staten zien we het negatieve sentiment overslaan naar de huizenmarkt. In oktober daalde het Home Construction ETF (XHB) - een mandje van bedrijven in de bouwsector - met meer dan 9%. Beleggers maken zich zorgen over de stijgende rente op Amerikaanse staatsobligaties, omdat deze als referentie geldt voor de hypotheekrente. De rente op 10-jaars Treasuries steeg onlangs naar 3,26% en bereikte daarmee het hoogste niveau sinds oktober 2011.
"Onze zorg is dat de huizenprijzen zullen afvlakken, in ieder geval tijdelijk, omdat de hogere rente een negatieve impact heeft op de betaalbaarheid en de woningvoorraden toenemen", zo verklaarde analist Seth Sigman van Credit Suisse tegenover CNBC. De Zwitserse bank verlaagde haar koersdoel voor verschillende bouwbedrijven in de Verenigde Staten.
The housing market is literally giving us the finger. (h/t @paracurve) pic.twitter.com/va6SiVA2Zj
— Eddy Elfenbein (@EddyElfenbein) October 26, 2018
Amerikaanse index van bouwbedrijven is de afgelopen maand flink gedaald
En hoe is dat in Nederland?
In Nederland is er nog geen sprake van een sterk stijgende hypotheekrente. De hypotheekrente is de afgelopen maand wel wat opgelopen, maar stond begin deze maand nog op een historisch dieptepunt. Ook is de rente op staatsleningen van de Nederlandse regering nog steeds relatief laag, waardoor er op dit moment nog geen aanwijzingen zijn van een stijgende hypotheekrente.
Wel zorgwekkend is de ontwikkeling op de aandelenmarkten en de huizenmarkt in de Verenigde Staten. In 2008 begon de financiële crisis en de malaise op de woningmarkt tenslotte ook niet hier, maar aan de andere kant van de oceaan. Het is dus verstandig om de ontwikkelingen daar ook goed in de gaten te houden. Misschien is dit een goed moment om de hypotheekrente voor een langere tijd vast te zetten.
Deze column verscheen eerder op Goudstandaard
