Er verschijnen steeds meer wolken aan de huizenhemel. De tekenen zijn elk niet dramatisch te noemen, maar bij elkaar opgeteld vertonen ze toch wel een bijzonder beeld. De trend is namelijk dat het risico steeds meer bij de huizenbezitters zelf wordt neergelegd. Bovendien gaan officiële instanties zoals De Nederlandsche Bank (DNB) en het Centraal Planbureau (CPB) elkaar tegenspreken. Vaak een veeg teken.
Wat zijn de verwachtingen?
Ten eerste verwachten huizenbezitters zelf dat de huizenmarkt gaat zakken. Dat blijkt uit een enquête eind april van het adviesorgaan De Hypotheker waarin 62% van de ondervraagden zeiden te verwachten dat de huizenbubbel binnen enkele jaren uiteen zal spatten. Toch maken zij zich weinig zorgen omdat velen een flinke overwaarde hebben op hun huis. Het zijn vooral de starters die zich zorgen maken, mochten de huizenprijzen gaan zakken. Want als hun huis onder water komt te staan, kan dat grote gevolgen hebben. Opmerkelijk is dat hier dus wordt gesproken over een huizenbubbel en dat de ondervraagden denken dat het nog wel enkele jaren goed zal gaan.
Verder blijkt uit een enquête van eind april van de Vereniging Eigen Huis (VEH) dat meer dan de helft van de Nederlanders het nu een slecht moment vindt om een huis te kopen. De oorzaken zijn het beperkte woningaanbod en de slechte betaalbaarheid. Nooit eerder vonden zoveel mensen het een ongunstig moment om een huis te kopen. In december 2008 was de stemming voor het laatst bijna net zo laag. Toen was de slechte economie de oorzaak van het lage vertrouwen.
Stijgt de hypotheekrente?
Ten tweede wordt de kans op een stijging van de hypotheekrente steeds groter. Deze staat nog steeds historisch laag, maar daar lijkt verandering in te komen. Zo is de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast mét NHG-verzekering gedaald naar 1,03 procent, terwijl je voor 20 jaar vast gemiddeld 1,33 procent betaalt. Voor hypotheken zonder NHG-verzekering liggen deze percentages ongeveer een half procentpunt hoger.
Bij de bepaling van de hypotheekrente wordt vaak gekeken naar de rente op de 10-jarige Nederlandse staatslening als referentiepunt. Stijgt deze dan volgt de hypotheekrente vaak ook. Zoals onderstaande grafiek echter laat zien, is de 10-jaars rente al flink gestegen terwijl de hypotheekrente nog hetzelfde is gebleven. De oorzaak ligt hierin dat volgens Van Bruggen geldverstrekkers huiverig zijn om als eerste de hypotheekrente te verhogen, omdat dit kan leiden tot verlies van marktaandeel aan concurrenten. Maar het leidt er ook toe dat de winstmarges verder verminderen.
Kapitaalmarktrente (oranje lijn) versus 10-jaars hypotheekrente (blauwe lijn) (Bron: Van Bruggen Adviesgroep)
De conclusie van Van Bruggen luidt: “Als de marktrente door blijft stijgen, is het uiteindelijk onafwendbaar dat geldverstrekkers ook de hypotheekrentes zullen verhogen.” Dat is afhankelijk van de ontwikkeling van de economie in de komende maanden. Zet het herstel door met hogere inflatie dan leidt dat tot stijgende rentes op de kapitaalmarkt. In dat geval zullen de hypotheekrentes ook moeten stijgen.
Jubelton
Ten derde zien steeds meer invloedrijke instanties en politieke partijen de gevaren van het huidige beleid in en stellen zij beleidswijzigingen voor: afschaffing van de jubelton en registratie studieschuld bij BKR.
De druk op de politiek om de jubelton af te schaffen neemt toe. De jubelton is de populaire naam voor de vrijstelling van de schenkbelasting tot 105.302 euro voor de aankoop van een woning. De druk neemt toe omdat de maatregel nu alleen nog maar de huizenprijzen opdrijft en de ongelijkheid vergroot. ,,Toen hij net werd ingevoerd zat er nog logica achter, maar nu zijn er alleen maar nadelen”, volgens Nic Vrieselaar, woningmarkteconoom bij Rabobank.
Ook Marcel Warnaar van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) zou het niet erg vinden als de jubelton verdwijnt. Want deze werd in het leven geroepen om juist extra kapitaal naar de woningmarkt te laten vloeien toen die tien jaar geleden als een plumpudding in elkaar zakte. Maar sindsdien zijn de huizenprijzen meer dan 60 procent gestegen en hebben zij een absoluut hoogterecord bereikt, zoals onderstaande grafiek laat zien.
Ontwikkeling huizenprijzen in Nederland (Bron: CBS)
Ook de politieke partijen D66, GroenLinks, PvdA en SP willen de jubelton helemaal afschaffen. Het CDA wil de regeling versoberen. Alleen de VVD, Forum voor Democratie en 50Plus willen deze regeling nog in stand houden.
Studieschulden
Wat de studieschulden betreft, stelde de Autoriteit Financiële Markten (AFM) in zijn jaarlijkse wetgevingsbrief dat deze moeten worden geregistreerd bij het Bureau Krediet Registratie. Want volgens de AFM komen mensen geregeld in problemen doordat ze hun hypotheek niet kunnen betalen. Veel mensen hebben zulke hoge lasten omdat hypotheekverstrekkers niet op de hoogte zijn van hun studieschuld. Er zijn 750.000 studenten en afgestudeerden die een studieschuld hebben van wie een kwart een schuld van 40.000 euro of meer heeft.
Maar het demissionaire kabinet besloot eind april advies van de AFM niet over te nemen want: "Het kabinet vindt het belangrijk dat lenen voor elke student toegankelijk blijft, zodat iedereen kan blijven studeren", meldt demissionair minister Van Engelshoven (OCW). Over het risico voor de huizenmarkt rept ze met geen woord. De politiek steekt dus nog steeds zijn kop in het zand.
Minder aflossen
Een andere belangrijke instelling in Nederland het Centraal Planbureau (CPB) begint ook zijn kop in het zand te steken. Begin deze maand stelde ze in een nieuw rapport voor de aflossingseis te versoepelen, zodat huizenkopers alleen verplicht zijn bijvoorbeeld de helft van de woning af te lossen. Dat terwijl de aflossingseis na de kredietcrisis juist werd ingesteld omdat huizenbezitters met aflossingsvrije hypotheken in problemen kwamen, bijvoorbeeld wanneer de woningwaarde onder de aankoopprijs zakte. Volgens het CPB is het wel een nadeel dat een huis dan wat eerder onder water komt te staan als mensen minder aflossen. Volgens het planbureau is die kans echter klein.
Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) stelt ook voor de regels te versoepelen. Want: "Er doen zich nauwelijks betalingsproblemen voor en waar dat wel het geval is, biedt het systeem ook nog geen effectieve bescherming". Zo schrijft het onderzoeksbureau. Het EIB wil centrale norm om een hypotheek krijgen die maximaal 4,5 keer groter is dan het jaarinkomen afschaffen en de banken die zelf laten bepalen. En anders de norm te handhaven, maar er een leeftijdsfactor eraan toe te voegen. Hoe jonger iemand is, hoe minder streng de norm zal zijn.
Een vlucht naar voren?
Alle maatregelen die we in dit artikel hebben behandeld worden alleen voorgesteld na een langdurige prijsstijging en in de veronderstelling dat de prijzen zullen blijven stijgen. Het is de gebruikelijke extrapolatie van mensen die alleen lineair denken en niet cyclisch. Dat terwijl bovenstaande grafiek juist laat zien dat we op een torenhoge en historische top zitten in de huizenmarkt.
We hebben te maken met een huizenbubbel die allerlei instanties met man en macht proberen in stand te houden, waarbij men geen enkel middel meer schuwt om de hoge huizenprijzen te ondersteunen. Enige vorm van risicobesef en historische kennis is ver te zoeken. En dat gaat goed tot de huizenprijzen gaan dalen. Vooral starters op de woningmarkt zijn daar de dupe van, want die moeten steeds meer risico's nemen om een huis te bemachtigen. Hoe lang gaat dit nog goed?
