De ontwikkeling van de huizenprijzen sinds 1970 laat zien dat we ons in de vijfde en laatste golf omhoog bevinden. Vijf opwaartse golven vormen het standaard Elliott Wave Principle (EWP) patroon. Bovendien is het zo dat een belangrijk kenmerk van de vijfde golf binnen het EWP is dat deze vaak minder dynamisch en minder breed gedragen wordt dan de derde golf, maar dat het optimisme in deze fase groter is dan ooit. Of anders geformuleerd: dat de angst om de boot te missen, the Fear Of Missing Out dan het grootst is.
Dat leidt tot de grootste excessen, zoals we afgelopen tijd zagen in het aantal en de hoogte van de overbiedingen die kopers deden. De kans is dus groot dat we charttechnisch gezien het einde van de vijfde golf hebben bereikt en er sprake is van een trendbreuk, waarna een nieuwe golf neerwaarts zal inzetten. Daarom gaan we ons nu focussen op de korte termijn om te kijken wat er gaande is. De volgende zes factoren zullen hierbij een belangrijke rol gaan spelen.
Zes factoren
Na jaren van gekte op de huizenmarkt verwachten experts dat de huizenmarkt dit jaar gaat afkoelen. De consensus is dat de gigantische prijsstijging van meer dan 20 procent op jaarbasis voorbij is, maar dat de prijzen nog wel zullen blijven stijgen, hoewel minder hard. Dat zijn de optimisten, die de trend van de afgelopen jaren simpelweg doortrekken naar de toekomst. De experts van het Centraal Planbureau echter sluiten niet uit dat de huizenprijzen kunnen dalen, zo lezen we in hun laatste rapport over de financiële stabiliteit van ons land. Ze blijven voorzichtig, omdat omslagpunten in het prijsverloop moeilijk te voorspellen zijn, maar verwachten wel dat de huizenprijzen zullen dalen als gevolg van een economische crises en de stijgende hypotheekrente.
De vraag is welke factoren een rol spelen bij het dalen van de huizenprijzen en hoe groot de kans is op een eventuele daling. Zes factoren zijn:
1. De hypotheekrente die stijgt
De hoogte van de hypotheekrente bepaalt voor een groot deel hoeveel geld iemand bij een bank of hypotheekverstrekker kan lenen voor de aankoop van een huis. Hoe hoger de rente, hoe kleiner de lening. Doordat kopers bij een hogere rente minder geld kunnen lenen hebben zij simpelweg minder geld te besteden voor de aankoop van een huis. Een hogere rente zet dus een rem op de stijging van de huizenprijzen. Sinds begin dit jaar is de hypotheekrente fors opgelopen, met gemiddeld ongeveer 2 procentpunt. De rente is in korte tijd dus meer dan verdubbeld, zo concludeert makelaarsvereniging NVM. Daardoor daalden de prijzen al licht in het eerste kwartaal van dit jaar, ten opzichte van de laatste drie maanden van 2021.
Ontwikkeling hypotheekrente over de afgelopen vijf jaar (Bron: Hypotheekrentetarieven.nl)
Volgens de hypotheekadviseurs De Hypotheker, de Hypotheekshop en het economisch bureau van ABN Amro is deze snelle stijging van de hypotheekrente alweer voorbij en zal de rente de rest van het jaar hooguit nog licht stijgen. Zij verwachten dan ook dat verdere prijsdalingen beperkt zullen blijven. Onderstaande grafiek echter laat zien dat de benchmark voor de hypotheekmarktrente, de 10-jaars rente, afgelopen maanden niet alleen ontzettend hard is gestegen, maar dat deze ook onverminderd doorstijgt. Als deze trend zich doorzet, zullen de hypotheekrentes nog verder omhoog gaan.
Grafiek 10-jaars rente Nederlandse staatsobligaties (Bron: Investing.com)
2. Het aanbod dat toeneemt
De tweede factor voor het bepalen van de prijs van een huis is de verhouding tussen vraag en aanbod. Dat wil zeggen hoeveel potentiële kopers zijn er en hoeveel potentiële verkopers? De laatste jaren waren er vooral veel potentiële kopers en relatief weinig verkopers. Vandaar dat woningen de laatste jaren steeds vaker en in steeds meer regio's boven de vraagprijs werden verkocht. Bij de laatste NVM-cijfers vermelden de makelaars dat er in de laatste weken van maart opvallend veel woningen te koop werden gezet. Ten opzichte van het kwartaal ervoor was ging het om een stijging van 10 procent. Ook de bekende huizensite Funda merkt dat er meer woningen in de verkoop worden gezet en dat ook meer mensen overwegen hun huis te koop aan te bieden.
De trend van de laatste jaren met weinig verkopers en veel kopers lijkt dus om te slaan naar meer verkopers dan kopers. Bij stijgend aanbod en dalende vraag zouden de huizenprijzen in theorie moeten dalen.
3. De interesse die af lijkt te nemen
Makelaarsland, de grootste digitale makelaar van het land, ziet dat het aantal bezichtigingen daalt en dat mensen ook bezichtigingen afzeggen. Kwamen er vorig jaar nog gemiddeld 14 mensen kijken bij een te koop staande woning, inmiddels is dat teruggelopen naar gemiddeld zo'n 8,6 mensen per woning. Dit betekent dat de vraag nog meer kan dalen, terwijl het aanbod stijgt en de kans op een prijsdaling groter wordt.
Minder bezichtigingen sinds vorig jaar (Bron: Makelaarsland)
4. De recessie die komt
Grote vraag is wat de gevolgen zullen zijn van de afgelopen coronacrisis, de hoge inflatie en de oorlog in Oekraïne voor de Nederlandse economie. Krijgen we een economische recessie en gaan we een periode van krimp tegemoet of valt het allemaal wel mee?
Door de hoge inflatie neemt de koopkracht af. Als burgers meer moeten betalen voor hun voeding, gas en elektra, dan hebben zij minder te besteden…ook voor de huizen. Bedrijven worden, na het aflopen van de coronasteunpakketten, geconfronteerd met schulden die moeten worden afbetaald. Als ze daar niet toe in staat zijn, gaan ze failliet, waardoor werknemers hun baan verliezen. De verwachting van kredietverzekeraar Allianz Trade is dat het aantal faillissementen gaat stijgen: dit jaar met bijna een kwart en volgend jaar met nog eens 40 procent. Als burgers koopkracht verliezen en meer bedrijven over de kop zullen gaan, dan zal de economie stagneren en is de kans groot dat we een economische recessie krijgen.
5. De werkloosheid die toeneemt
De werkloosheid is op dit moment zeer laag, dus dit lijkt geen probleem. Er is zelfs sprake van personeelstekort omdat er veel vacatures zijn. De grote vraag is of dat zo zal blijven als we in een recessie terechtkomen, consumentenbestedingen dalen, meer bedrijven failliet gaan en mensen hun baan verliezen. Want wie zijn baan en zijn inkomen verliest zal niet snel een huis willen kopen, laat staan een duurder huis willen kopen. Misschien moeten meer mensen in dat geval zelfs hun huis verkopen, bijvoorbeeld als de hypotheeklasten te hoog zijn. En dan geldt dus weer: meer aanbod, minder vraag, dus lagere prijzen. Zeker wanneer een huis snel verkocht moet worden kan dat de prijzen omlaag drukken.
6. De schuldenlast die stijgt
Nederlanders staan wereldwijd gezien op de derde plaats wat betreft de grootte van hun schuld tegenover het bruto nationaal product (bnp). Alleen Ierland en Japan gaan ons voor, zoals onderstaande grafiek laat zien.
Mocht er dus een recessie komen, dan zullen de Nederlanders minder verdienen en minder inkomen hebben en dus ook meer moeite krijgen om deze grote schuld te hanteren, laat staan te verminderen. Niet alleen de burgers, maar ook de bedrijven, de banken en uiteindelijk ook de overheid zullen klappen krijgen en dan heeft de B.V. Nederland een groot probleem. Het is geen toeval dat zowel het IMF als de Europese Commissie waarschuwen voor de risico's van de Nederlandse huizenmarkt en de torenhoge hypotheekschulden.
