Het leven is een stuk minder aangenaam door de coronacrisis, behalve op de Nederlandse huizenmarkt. De woningmarkt blijkt ongevoelig voor alle ellende en stijgt gewoon door, in tegenstelling tot eerdere verwachtingen van De Nederlandsche Bank, ING, Rabobank en ABN Amro. Sterker nog, de huizenprijzen stegen in het tweede kwartaal zelfs in recordtempo. Daarom hebben bovengenoemde banken hun verwachtingen voor dit jaar dan ook maar flink naar naar boven bijgesteld.
De grote vraag is nu: kunnen we deze decennialange stijgende prijstrend doortrekken of bereiken de prijzen voor koopwoningen binnenkort hun absolute top? In deel 1 kreeg u vooral informatie die makelaars u niet geven, zoals een historische en technische analyse, inclusief prijsprognose. Deel 2 liet zien dat de huizenprijzen precies op koers liggen. In deel 3 constateerden we dat de huizenmarkt steeds meer trekken vertoont van een piramidespel. In dit deel laten we zien dat de kritische geluiden, zowel binnen als buiten Nederland, steeds verder aanzwellen.
Huizenprijzen naar nieuw record
De gemiddelde verkoopprijs van een woning in Nederland kwam volgens makelaarsvereniging NVM in het tweede kwartaal van 2021 voor het eerst uit boven de 400.000 euro. Dat is een stijging op jaarbasis van bijna 20%. De sterkste stijging in 25 jaar. In Amsterdam stegen de prijzen met 14 procent.
Steeds meer woningen worden boven de vraagprijs verkocht (Bron: CBS)
Grootste prijsstijging ooit
Sinds de NVM in 1995 met zijn metingen begon, hebben zij nooit een grotere prijsstijging gemeten. Medio jaren zeventig waren er wel jaarlijkse stijgingen van 30 procent en 24 procent. Door de stijging van de rente begin jaren '80 leidde dat uiteindelijk tot een zware terugval in de prijzen. Het duurde daarna nog bijna twintig jaar voordat de huizenprijzen weer terug waren op het oude niveau.
Onderstaande grafiek laat zien dat de huizenprijzen zich in de laatste, vijfde golf bevinden. Terwijl de blauwgekleurde trendlijnen tevens de toppen en bodems aangeven, blijkt deze vijfde golf dus boven het trendkanaal uit te komen.
Huizenprijzen in Nederland
Fear of missing out
Dat geeft aan dat kopers steeds meer bieden en overbieden uit angst de boot te missen. De FOMO (fear of missing out), de angst de boot te missen. is een belangrijk gegeven binnen het Elliot Wave Principle, dat standaard vijf opwaartse golven kent. Want een vijfde golf die buiten het trendkanaal treedt is gebaseerd op angst: angst voor inflatie, angst voor droogte of angst voor oorlog, etc. En angst is een veel sterkere emotie dan hoop, waardoor mensen ook veel sterker reageren.
Vijf opwaartse en drie neerwaartse golven vormen het standaard EWP patroon Tijdens de vijfde golf speelt angst een belangrijke rol: Fear Of Missing Out (FOMO)
Ewald Engelen
Volgens Ewald Engelen, hoogleraar financiële geografie aan de Universiteit van Amsterdam, gebruiken politici, bestuurders, academici en journalisten al bijna dertig jaar het argument dat er te weinig woningen worden gebouwd. Een narratief dat men eindeloos herhaalt. En wat onzin is, volgens Engelen.
Afgelopen maanden hebben ook het Centraal bureau voor de Statistiek (CBS) en De Nederlandsche Bank (DNB) vraagtekens geplaatst bij dit dominante narratief. En zich afgevraagd waarom de Nederlandse huizenprijzen tot de hoogste van Europa behoren en waarom Nederlandse huishoudens de hoogste woonlasten van Europa moeten betalen.
Volgens DNB is er niets uitzonderlijks aan het huidige woningtekort van pakweg vier procent en bestaat er slechts een zeer beperkte correlatie tussen woningtekort en huizenprijzen. Volgens hoofdeconoom Van Mulligen van het CBS zijn er voor elke honderd woningen 101,2 huishoudens. ‘Dat is lager dan het gemiddelde van de afgelopen twintig jaar’, stelt hij.
Er is dus helemaal geen sprake van schaarste. Die wordt ons door pers en politiek gewoon aangepraat. Integendeel, de woningnood is zelden zo laag geweest.
ECB als schuldige?
De schuldige is volgens Engelen de Europese Centrale Bank (ECB). Na de zeperd op de Amerikaanse hypotheekmarkt van 2008 en sinds het uitbreken van de eurocrisis in 2010 heeft deze namelijk alles uit de kast gehaald om het zwakke, ondergekapitaliseerde en overambitieuze Europese bankwezen overeind te houden.
De ECB deed er bij de dalende marktrente een schep bovenop door staatsleningen, bedrijfsleningen en hypotheekleningen op te kopen. Bovendien spoorde ze het Europese bankwezen aan om geld uit te blijven lenen door impliciete subsidies. Door deze combinatie van extreem lage rentes en banken die niet zoals in 2008 plots op de noodrem gingen staan, is er een speculatieve sfeer ontstaan die ook de huizenmarkt aanjaagt.
Nederlands vastgoed, sinds de jaren negentig uitgegroeid tot mondiaal beleggingsproduct, werd daardoor geliefd bij niet alleen Nederlanders, maar ook buitenlanders, op zoek naar meer rendement, mooie marktwinsten en hoge huuropbrengsten.
Daarom zijn onze hypotheekschulden en woonlasten zo hoog: wij concurreren met onszelf en de rijksten ter wereld! Niet voor niets worden in Amsterdam een kwart van alle transacties contant betaald en is de Amerikaanse gigabelegger Blackrock ook actief op de Nederlandse huizenmarkt. Kortom, we hebben geen woningprobleem maar een financieringsprobleem.
Waarom we dat nooit horen? Omdat het iedereen, projectontwikkelaars, gemeenten, ambitieuze wethouders en banken bakken met geld oplevert. Zij zijn het die in Nederland de dienst uitmaken.
Dirk Schoenmaker
Dirk Schoenmaker, hoogleraar banking & finance aan de Rotterdam School of Management, maakt zich daarom grote zorgen over de Nederlandse woningmarkt. 'De huidige niveaus zijn onhoudbaar. De bubbel is in Nederland intussen groter dan ooit en kan ieder moment barsten', aldus de hoogleraar. Jarenlang waarschuwen internationale organisaties als OESO, IMF en Europese Commissie onze politici om dit probleem aan te pakken. Telkens tevergeefs.
Buitenlanders kunnen er niet bij dat alle Nederlanders voor 100% hypotheek kunnen krijgen. In de Verenigde Staten spreekt men dan in een groot deel van de gevallen van een subprime hypotheek, een rommelhypotheek.
Volgens hoogleraar Schoenmaker wordt er inderdaad te weinig gebouw en worden er te weinig vergunningen afgegeven. Maar het probleem is vooral de riante financiering, de lage rente, de riante hypotheekrenteaftrek en als slagroom op de taart: de jubelton. Het resultaat is volgens hem dat de particuliere schuld van Nederlanders tot de hoogste van de wereld behoort.
Top financiële cyclus
We gaan volgens Schoenmaker weer naar de top van de financiële cyclus. 'En hoe sterker die cyclus uitslaat, hoe groter de economische impact als de zeepbel barst.' Tekenend voor de gekte op de markt is dat volgens de Hypotheekshop huizen in de Randstad inmiddels in 60% tot 80% van de gevallen zonder voorbehoud van financiering worden verkocht. Uit angst weer mis te grijpen, nemen kopers het risico op een boete van 10% van de koopsom voor lief. Dat is de boete die kopers moeten betalen als ze de financiering toch niet rond krijgen en de koop daardoor niet doorgaat.
De huizenmarkt is een kaartenhuis geworden. En deze maakt de economie zeer gevoelig voor schokken. Schoenmaker verwijst hierbij naar de econoom Hyman Minsky, over wie ik al uitvoerig heb geschreven in dit artikel. Minsky stelde dat een op schulden gebaseerd financieel systeem inherent instabiel is. Het grote gevaar is dat de prijzen onderuitgaan en dat opnieuw een groot deel van de hypotheken onder water komt te staan en leners niet meer aan hun betalingsverplichtingen kunnen voldoen. Zij moeten dan gaan bezuinigen. Banken - met balansen die tot wel twee derde uit hypotheken bestaan - zullen dan te maken krijgen met grote afwaarderingen en kredietverliezen. Zij zullen hun kredietverlening inperken. Door deze credit crunch krijgt de economie van diverse kanten een grote klap.
Rob Subbaraman
Een andere econoom die zich niet alleen grote zorgen maakt over de huizenmarkt, maar de hele economie, is Rob Subbaraman van de Japanse zakenbank Nomura. Deze claimt met zijn model - Cassandra geheten - twee derde van alle 53 financiële crises te hebben voorspeld die veertig ontwikkelde en opkomende economieën sinds 1990 hebben meegemaakt.
Subbaraman stelt de Verenigde Staten de meeste kans maakt binnen drie jaar in een financiële crisis terecht te komen. Daarna volgen Japan, Duitsland, Taiwan, Zweden en dan Nederland.
Zijn model gebruikt vijf indicatoren die de financiële cyclus bepalen: de private schuld als percentage van het bbp, de capaciteit om schulden te voldoen, de reële prijzen van huizen en aandelen en de reële effectieve wisselkoers. Vervolgens vat hij alle signalen samen in een indexcijfer. Een score boven de 100 betekent dat een land kwetsbaar is. Nederland zit sinds de afgelopen twee kwartalen op 104, vooral vanwege de situatie op de woningmarkt. De laatste keer dat dit gebeurde was in 2007-2008, vlak voor de kredietcrisis uitbrak.
Nederland staat zesde als crisiskandidaat
Centrale banken als schuldigen?
Net als Schoenmaker neemt ook Subbaraman de ideeën van Minsky als uitgangspunt. Maar daarnaast ook die van Charles Kindleberger (de laatste heeft een prachtig klassiek financieel-economisch werk geschreven, getiteld: Manias, Panics, Crashes. A history of financial crises. Een must read, naar mijn mening). Er is een cyclus op gang gekomen waarin een snelle groei van de kredietverlening de prijzen van huizen en andere beleggingen opjaagt. Als dan op basis van de waarde van het onderpand de beschikbaarheid van krediet toeneemt, ontstaat er een zichzelf versterkend effect. Dat is ook de theorie van George Soros, reflexivity genaamd en uitgelegd in zijn boek The alchemy of Finance (Red: ook een must read, naar mijn mening).
Een ander versterkend effect is dat kopers eerst een ander huis willen hebben gekocht voordat ze hun eigen huis verkopen. Want intussen stijgt de prijs toch verder. Daarom blijken ook veel huiseigenaren die doorstromen steeds vaker hun oude huis aan te houden om deze te verhuren.
Maar uiteindelijk raakt het systeem topzwaar. Een schok, hoe klein ook, zorgt er dan voor dat het kaartenhuis in elkaar zakt, aldus Subbaraman. En net als Schoenmaker wijst ook Subbaraman de centrale banken aan als hoofdschuldige met hun het ultraruime beleid. Wij van Geotrendlines zien dat anders. Het zijn vooral commerciële banken en schaduwbanken die in veel landen zeepbellen blazen en huizenbubbels veroorzaken. We schreven hier eerder uitgebreid over.
Minder hypotheekaanvragen
De Hypotheker meldde wel dat er in het tweede kwartaal van 2021 wel 22 procent minder hypotheekaanvragen waren binnengekomen voor een woningaankoop dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar. Toen was het bijzonder druk. Maar ook vergeleken met 2019 was nog sprake van een daling, met 7 procent. Bovendien blijkt bijna de helft van de hypotheekaanvragen afkomstig te zijn van huizenbezitters die willen oversluiten (27 procent) of hun woning willen verbeteren, bijvoorbeeld door te verbouwen of verduurzamen (19 procent).
Ook blijken huizenzoekers in hun jacht naar een woning doorlopend hun eisen naar beneden te moeten bijstellen, terwijl de prijzen alleen maar omhooggaan. Velen blijken de prijzen niet langer te kunnen betalen, maar ook niet te willen betalen voor wat ze ervoor krijgen. Ze haken daarom af door de gekte op de woningmarkt. Hoe lang gaat dat nog goed?
