Het leven is een stuk minder aangenaam door de coronacrisis, behalve op de Nederlandse huizenmarkt. De woningmarkt blijkt ongevoelig voor alle ellende en stijgt gewoon door, in tegenstelling tot eerdere verwachtingen van De Nederlandsche Bank, ING, Rabobank en ABN Amro. Sterker nog, de huizenprijzen stegen in het eerste kwartaal zelfs in het hoogste tempo in twintig jaar. Daarom hebben bovengenoemde banken hun verwachtingen voor dit jaar dan ook maar flink naar naar boven bijgesteld.
De grote vraag is nu: kunnen we deze decennialange stijgende prijstrend doortrekken of bereiken de prijzen voor koopwoningen binnenkort hun absolute top? In deel 1 kreeg u vooral informatie die makelaars u niet geven, zoals een historische en technische analyse, inclusief prijsprognose. In deel 2 zagen we dat de huizenprijzen precies op koers liggen. Maar in het eerste kwartaal van 2021 zijn de prijzen volgens makelaarsvereniging NVM zelfs met 15% gestegen. Hier volgt een update van de laatste ontwikkelingen, die steeds meer trekken vertonen van een piramidespel.
Ongekend en absurd
Het uitgangspunt van deze artikelenreeks over de Nederlandse huizenprijzen is dat we in 2021 in golf 5 zitten volgens het Elliott Wave Principle (EWP): de laatste opwaartse golf. Bovendien is er gezien de twee parallel aan elkaar lopende trendlijnen sprake van een trendkanaal, waarbij de koers vaak tegen de bovenste trendlijn aan botst, wat vaak de top en ommekeer van de koers aangeeft.
Nu blijken de huizenprijzen in het eerste kwartaal van dit jaar echter met 15% te zijn gestegen ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Volgens cijfers van de NVM stegen de prijzen naar een gemiddelde van €385.000, terwijl de prijs eind vorig jaar nog €365.000 was. Dat betekent de grootste stijging in bijna twintig jaar. De NVM zelf spreekt van een ongekende en absurde situatie. En dat blijkt ook wel omdat de koers boven de trendlijn is uitgestegen. Technisch gezien spreken we dan over een doorgeschoten beweging.
Ontwikkeling huizenprijzen in Nederland
Lagere woningbezetting en migratie
De eerste belangrijke oorzaak is de dalende woningbezetting. In 1950 had Nederland iets meer dan twee miljoen koopwoningen, nu acht miljoen. De bevolking is in diezelfde tijd gestegen van 10 miljoen naar 17,5 miljoen. De populatie steeg dus met driekwart, terwijl de woningvoorraad bijna is verviervoudigd. Er zijn dus naar verhouding steeds meer woningen nodig geweest om de groeiende bevolking te huisvesten.
In 1950 woonden gemiddeld 4,5 personen in één woning, in 1970 was het 3,5 in 1990 nog maar 2,5 terwijl nu een huis bewoond wordt door gemiddeld 2,2 personen. Tegen deze steeds lagere woningbezetting valt nauwelijks op te bouwen. Dat komt door ouderen die niet langer in een bejaardenwoning of bij hun kinderen wonen, maar op zichzelf. Evenals jongeren die op zichzelf willen wonen. En van het aantal echtscheidingen, dat nu zes keer zo hoog is als in 1950. Dat alles verslindt ruimte.
De tweede belangrijke oorzaak voor deze stijging is de bevolkingsgroei. En die wordt vooral bepaald door (arbeids)immigratie: sinds 2015 voor 80% en in 2020 zelfs voor de volle 100%. Zonder die immigratie had Nederland sinds 2000 geen 17,5 maar 16 miljoen inwoners geteld. Door de snelle bevolkingsgroei als gevolg van migratie is er meer woonruimte nodig en dat verhoogt de druk op de woningmarkt.
ECB beleid
Ook het krankzinnige beleid van de ECB is een belangrijke oorzaak. Want het maakt een ultralage hypotheekrente mogelijk, waardoor kopers meer kunnen besteden met grote prijsstijgingen tot gevolg. Daardoor zijn de huizenprijzen veel harder gestegen dan de inkomens. Sinds 2000 zijn de huizenprijzen verdubbeld, terwijl de beschikbare inkomens maar met de helft zijn toegenomen.
Naast deze drie oorzaken voor de stijging zijn er nog een aantal op te noemen. Zo is het aantal geplande nieuwbouwwoningen niet gehaald en het aantal afgegeven bouwvergunningen afgenomen. De hypotheekrente is nog steeds bijzonder laag en daalt nog steeds verder. Tevens is de Nationale Hypotheek Garantie in 2021 nog eens verhoogd naar €325.000 en zijn tegelijk de leenmogelijkheden voor tweeverdieners verruimd. De overdrachtsbelasting voor kopers van 18 tot 35 jaar werd afgeschaft en banken gaan soepeler om met studieschulden. Bovendien hebben beleggers zich massaal op de woningmarkt gestort, omdat alleen daar nog een goed rendement kan worden gemaakt.
Opvallend is wel dat ook de Autoriteit Financiële Markten (AFM) deze week waarschuwde voor een verhitte woningmarkt. Een situatie die door soepelere financieringsregelingen van de overheid alleen maar problematischer wordt. Want meer kredietverlening leidt tot meer vraag en dus hogere prijzen.
Woningtekort
Iedereen denkt dat de huizenprijzen zullen blijven stijgen en roept dat de enorme woningnood, het tekort aan woningen, daar de oorzaak van is. Dat komt vooral door de media die ons bang blijven maken met berichten over een enorm oplopende woningnood. Tot bijna 1 miljoen in 2030. Maar dat blijkt niet te kloppen. Dit gaat meer over politiek dan statistiek, meer over redenering dan waarneming.
Het is geen hard cijfer, zegt Matthijs Koorevaar, woningmarktonderzoeker aan de Erasmus Universiteit Rotterdam. Het is een model gebaseerd op almaar groter en meer alleen willen wonen. Planoloog Ron Buiting neemt de cijfers ook met een korrel zout. Het is een model waarbij gemeenten met bouwplannen worden meegenomen in de hoeveelheid huishoudens die dan weer meetellen bij de totale woonbehoefte. Bovendien rekenen meerdere gemeenten, door een gebrek aan regionale afstemming, de behoefte van een hele regio naar zich toe. Zo kunnen zij elk dezelfde personen tot hun nieuwe inwoners gaan rekenen.
Arbeidsmigranten
Ook gaat het model ervan uit dat de arbeidsmigratie de komende jaren blijft stijgen. Maar dat is nog maar de vraag. Veel expats en arbeidsmigranten zijn vanwege de coronamaatregelen teruggekeerd naar hun land en het is twijfelachtig of zij weer naar Nederland komen.
In 2020 bijvoorbeeld kwamen er 68.000 arbeidsmigranten naar Nederland, tegen 108.000 in 2019. In Amsterdam zorgt dat al voor een groter aanbod van woningen en dalende huurprijzen. ABN Amro verwacht ook dat arbeidsmigranten uit landen als Polen, Bulgaren en Roemenen door stijgende welvaart in eigen land steeds vaker zullen terugkeren naar eigen land.
Kortom, het model gaat uit van een aantal zeer discutabele variabelen die uitkomen op het meest zwarte scenario, van een woningtekort van bijna 1 miljoen in 2030. Onderstaande grafiek van de DNB laat zien dat er geen relatie bestaat tussen toenemende huizenprijzen en woningtekorten. Maar ook dat het reuze meevalt met de zogenoemde woningnood.
Huizenprijzen versus woningtekort (Bron: De Nederlandsche Bank)
Keert het tij?
Toch lijkt het er op dat het tij gaat keren en de stijging een halt wordt toegeroepen. Ten eerste zijn er in het eerste kwartaal van dit jaar bijna 7% minder nieuwe hypotheken voor koopwoningen aangevraagd dan in hetzelfde kwartaal van vorig jaar. Ten tweede is de maximale fiscale aftrek verlaagd, van 46% in 2020 naar 43% in 2021. Bovendien is voor de vele beleggers (zowel particulier als institutioneel) en speculanten die op grote schaal woningen opkopen de overdrachtsbelasting fors gestegen, van 2% naar 8%.
Dat werd ook hoog tijd, want de afgelopen tien jaar kochten particuliere investeerders in de grote steden alleen al 13 procent van alle koopwoningen op. Voor heel Nederland was dat 7 procent. Institutionele beleggers kochten in de grote steden zelfs een derde van het totale aanbod op. Zij splitsen de woningen vaak op om ze vervolgens tegen hoge prijzen te verhuren aan arbeidsmigranten, expats en studenten. De Tweede Kamer heeft een wet voor opkoopbescherming aangenomen waarin kopers verplicht worden hun koophuis ook te gaan bewonen. Dit vormt een extra obstakel voor mensen die huizen kopen als beleggingsobject.
Bankiers en politici
Tenslotte wil de DNB de fiscale voordelen van woningeigenaren nog verder versoberen om zo de kloof tussen huren en kopen te verkleinen. In Nederland bezit zo’n 60 procent van de huishoudens een eigen woning. Bovendien blijkt de vermogensongelijkheid groter dan ooit en meer dan ooit te worden veroorzaakt door de woningmarkt. En in het bijzonder ten gunste van de ouderen en ten koste van de jongeren. Wil je de vermogensongelijkheid aanpakken, dan zal je dus met de woningmarkt moeten beginnen. Als de belasting op de eigen woning wordt verhoogd, kan de belasting op inkomen bijvoorbeeld omlaag.
Tijdens de afgelopen verkiezingen werd het ook duidelijk dat alle politieke partijen, van VVD tot SP, de woningproblematiek willen aanpakken door jaarlijks 100.000 woningen te bouwen. Hetgeen ook ondersteund wordt door een brede coalitie van 34 organisaties die een Actieagenda Wonen hebben opgesteld. Tevens heeft het Parlement een wet aangenomen waarin alle huren, zowel in de sociale als vrije sector, dit jaar worden bevroren.
Amsterdam als voorloper
Amsterdam als voorloper laat altijd als eerste de trendomslag van de koopprijzen en de huurprijzen zien. Steeg landelijk de woningprijzen met 15%, in de hoofdstad was dat 'slechts' 7%. Daalde landelijk het aanbod van koopwoningen, in Amsterdam steeg het aanbod juist met 9%. Makelaars zien hier dan ook een duidelijke afkoeling. Ook zijn de huren sinds de tweede helft van 2019 in Amsterdam in de vrije sector gemiddeld 6% lager geworden. Dit komt door een daling van het aantal expats en toeristen in de hoofdstad.
Particuliere beleggers waren in de hoofdstad in de afgelopen tien jaar goed voor zo’n 13% van de markt. Zij zullen minder bieden voor een woning als hun verwachte rendement daalt. Alleen zo kunnen ze de lagere huuropbrengsten compenseren. Nu blijkt volgens cijfers van woonplatform Pararius echter dat niet alleen in Amsterdam, maar ook in Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven de huurprijzen zijn gedaald. De daling voor het eerste kwartaal bedroeg gemiddeld 2,4%.
Bovendien leidt de derde coronagolf tot nog grotere schade van de economie. Voor kopers betekent het nog meer onzekerheid over de ontwikkelingen van hun banen en hun inkomens. De crisis zorgt voor vraaguitval, omdat banken de 1,5 miljoen zzp'ers en bijna 1,7 miljoen flexwerkers door de coronacrisis als een groter risico zien en deze groepen minder hypotheek verstrekken. Bovendien blijken starters zonder hulp van hun ouders geen woning te kunnen kopen.
Veelzeggend is dat in het onderstaande debat van De Balie het voornamelijk gaat over de Amsterdamse woningmarkt, de deelnemers openlijk spreken over een piramidespel.
https://www.youtube.com/watch?v=GqKfmbBPv8w
Kenmerken vijfde golf
Een belangrijk kenmerk van de vijfde golf binnen het Elliott Wave Principle is dat deze vaak minder dynamisch en minder indrukwekkend is dan de derde golf, maar dat het optimisme in deze fase groter is dan ooit.
Dat lijkt ook van toepassing op de Nederlandse huizenmarkt. De prijsstijging is namelijk zeer sterk. Dat komt ook doordat het steeds vaker voorkomt dat potentiële kopers meer bieden dan de verkoper ervoor vraagt. Circa 60% van hen doet dat en soms wel 20% meer dan de gevraagde verkoopprijs. Veel mensen betalen dus deels voor lucht. Alle huizen zijn zo in prijs gestegen dat er volgens Funda nog maar drie huizen in Nederland te koop staan onder de €100.000. Bovendien verwisselden er nooit zoveel huizen van eigenaar als nu.
Een ander belangrijk kenmerk is dat in deze fase de tweederangs beleggingscategorieën sterk zullen stijgen. In de categorie huizen zijn dat de piepkleine huizen en krottenwoningen. De prijs en waarde van woningen lopen steeds verder uit elkaar. De vraag is niet zozeer wat de woning waard is, maar meer een kwestie van: hoeveel kunnen kopers betalen.
Een sprekend voorbeeld hiervan is te vinden in dit artikel uit Nieuw-Zeeland, waar het hieronder afgebeelde huis voor 1,8 miljoen Nieuw-Zeelandse dollars (ruim 1 miljoen euro) werd verkocht. Nieuw-Zeeland wil nu dat zijn centrale bank zich met zijn beleid mede gaat richten op de stabilisatie van huizenprijzen. De bank die vorige week ook al in het nieuws kwam doordat het becijferde dat QE zeer magere resultaten opleverde en nu zelfs begint te haperen, zoals we hier beschreven. Wordt Nieuw-Zeeland ons voorland?
Een 'kapitale woning' van 1,8 miljoen N-Z dollar (Bron: Bloomberg News)
Pieken en dalen
De Telegraaf laat zien dat huizenprijzen vaak dalen als gevolg van een recessie, zoals in de periode 1980-1981 en 2008-2009. Dat zal dit keer niet anders zijn. En zoals we al diverse keren hier en hier hebben geschreven, komt er een ongekend grote recessie aan. Dat zal dubbel nivellerend werken: voor de economie en de huizenmarkt.
Pieken en dalen op de huizenmarkt (Bron: Telegraaf)
Maar de hamvraag blijft natuurlijk: hoe gaat het verder als de coronamaatregelen en de overheidssteun vervallen? En wanneer gaan de huizenprijzen hieronder lijden?
Wordt vervolgd.
