2020 was een historisch jaar, wat betreft corona en koopwoningen. De hele samenleving - wereldwijd van Washington tot Wellington - staat op zijn kop door de Covid-19 noodmaatregelen. Ze veroorzaken een grote menselijke, maatschappelijke en financieel-economische crisis. Overheden stellen met allerlei steunmaatregelen de crisis uit, maar kunnen deze niet afstellen. Ook in Nederland niet. Vooral nu zelfs een tweede coronagolf ons overspoelt, met alle rampzalige gevolgen van dien.
Alles wordt minder door de corona, behalve de Nederlandse koopwoningenmarkt. Deze blijft ongevoelig voor alle ellende en stijgt gewoon door, in tegenstelling tot alle verwachtingen van De Nederlandsche Bank, ING, Rabobank en ABN Amro. Sterker nog, de huizenprijzen weten nog sterker te stijgen.
De grote vraag is nu: kunnen we deze decennialange stijgende prijstrend doortrekken of bereiken de prijzen voor koopwoningen binnenkort hun absolute top? In het vorige artikel kreeg u vooral informatie die makelaars u niet geven, zoals een historische en technische analyse, inclusief prijsprognose. In dit tweede deel een update.
Huizenprijzen in opwaartse trend, maar hoe lang nog?
In het vorige artikel stelden we: "Als we in de grafiek van de huizenprijzen trendlijnen trekken, dan zien we dat deze parallel aan elkaar lopen, geheel in lijn met de idee van mijn Trend Tracker systeem. Als we deze ook nog van Elliott Wave golven voorzien dan blijkt dat we in 2020 in golf 5 zitten: de laatste golf. We zitten niet alleen in de laatste golf opwaarts, maar ook bijna tegen de trendlijn aan. Wanneer de lijn van de huizenprijzen de trendlijn gaat raken, kunnen we aannemen dat de top is bereikt. Dat zou dan eind 2020, begin 2021 moeten zijn bij een prijs tussen de €360.000 en €370.000."
Nederlandse huizenprijzen van 1969 t/m 2020 (Bron: CBS en NVM)
In het derde kwartaal van 2020 waren de huizenprijzen gestegen naar €354.000. In het vierde kwartaal stegen ze door naar € 365.000. Nog steeds blijkt de coronacrisis eerder een stimulans dan een belemmering te vormen voor de huizenprijzen. De prijs van bestaande koopwoningen in Nederland was vorig jaar gemiddeld 7,8% hoger dan in 2019. Ook het aantal transacties nam vorig jaar toe met bijna 8%.
Dat komt ook doordat allerlei beperkende maatregelen tot het uiterste worden verruimd en opgerekt. Zo wordt de Nationale Hypotheek Garantie in 2021 nog eens verhoogd naar €325.000 en tegelijk de leenmogelijkheden voor tweeverdieners verruimd. De overdrachtsbelasting voor kopers van 18 tot 35 jaar is afgeschaft en banken gaan soepeler om met studieschulden. Ook bleken beleggers vorig jaar meer huizen te kopen, omdat ze vanaf 2021 niet langer 2% maar 8% overdrachtsbelasting moeten betalen.
Steeds meer lenen
Daar komt nog bij dat ouders steeds vaker en steeds meer financieel bij moeten springen om hun kinderen aan een huis te helpen. Zij sloten steeds meer een hypotheek af op hun eigen woning om hun kinderen te helpen met de financiering van hun woning. Ook leenden ze meer voor de financiering van een huurwoning als belegging. Ze willen optimaal profiteren van de almaar dalende hypotheekrente.
Door de vermindering van de fiscale aftrek en de verruiming van de leenmogelijkheden worden de financiële risico's van de huizenkopers alleen maar groter. Tegelijkertijd blijken er in Nederland minder koopwoningen te zijn gebouwd dan gepland. Vorig jaar werden er 69.322 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Dat is drie procent minder dan de 71.500 in 2019, zo meldt het Centraal Bureau voor Statistiek (CBS). Ook het aantal afgegeven bouwvergunningen is gedaald. Al jaren wordt het streefaantal niet gehaald. Als het niet de stikstof- en PFAS-crisis is, dan zorgt corona er wel voor dat nieuwbouw achterblijft. Kortom, de huizenprijzen stijgen verder, het aanbod neemt af en het woningtekort woekert voort in Nederland. Volgens de makelaars was er afgelopen kwartaal zelfs sprake van de krapste woningmarkt van deze eeuw.
Voorloper Amsterdam
Een uitzondering op de toenemende krapte vormt Amsterdam. Daar kunnen kopers uit meer woningen kiezen. Bovendien daalden ook daar de prijzen met 3,5%, terwijl de vraagprijzen met 5% naar beneden gingen. Het aantal tekoopbordjes nam toe in de hoofdstad. Dat is belangrijk, omdat landelijke veranderingen op de woningmarkt vaak als eerste in Amsterdam te zien zijn. Ook de huurprijzen beginnen in Amsterdam weer te dalen, grotendeels ten gevolge van de coronacrisis.
Ontwikkelingen in Amsterdam vormen vaak een voorbode voor de rest van Nederland. Oftewel, landelijke ontwikkelingen op de huizenmarkt zijn meestal als eerste zichtbaar in de hoofdstad. In Amsterdam stagneerden de huurprijzen vanaf het tweede kwartaal van 2019. In de rest van het land volgde deze stagnatie in het eerste kwartaal van 2020. Ook prijsdalingen worden het eerst in Amsterdam geconstateerd en volgen vervolgens op landelijk niveau.
In het derde kwartaal van 2020 daalde de gemiddelde huurprijs in Amsterdam met 5,8%. In het vierde kwartaal van 2020 was de prijsdaling 6,8%. Wordt Amsterdam de kanarie in de kolenmijn?
Landelijke daling
De prijsstijging van huurwoningen in de vrije sector vlakte af in de eerste twee kwartalen van 2020. Het kantelpunt lag in het derde kwartaal van 2020, toen er voor het eerst in zes jaar een lichte prijsdaling te zien was en nieuwe huurders 0,4% minder betaalden dan het jaar daarvoor. Nu zet deze prijsdaling door.
De gemiddelde landelijke huurprijs van woningen in de vrije sector is in het vierde kwartaal van 2020 opnieuw gedaald. Een nieuwe huurder betaalde voor een vrije sector huurwoning 3,7 procent minder dan in hetzelfde kwartaal in 2019. De grootste prijsdaling in acht jaar.
Prijsstijging vrije sector huurwoningen in Nederland (Bron: Pararius)
Minder fiscale voordelen
Verder zijn er nog een aantal zorgelijke ontwikkelingen die de prijsstijgingen in Nederland kunnen afremmen. Ten eerste is de maximale fiscale aftrek verlaagd, van 46% in 2020 naar 43% in 2021. Deze zal uiteindelijk dalen naar 37% in 2023. De Nederlandsche Bank maakte afgelopen januari echter bekend dat ze de fiscale voordelen van woningeigenaren nog verder wil versoberen om zo de kloof tussen huurders en kopers te verkleinen. Als huurders hetzelfde bedrag opzij zetten dat kopers opbouwen aan vermogen, dan moeten ze hier alsnog meer belasting over betalen. Spaargeld wordt namelijk belast in box 3, terwijl de eigen woning onder box 1 valt, waar de belasting in verhouding lager is.
De Bank stelt daarom voor om het eigenwoningforfait (EWF) stapsgewijs te verhogen of de eigen woning in stappen te verplaatsen naar box 3. Het EWF is een percentage van de woningwaarde die u betaalt als belasting. Zowel bij een stijging van het percentage als een toename van de woningprijs betaalt u meer belasting. Ten tweede gaat voor de vele beleggers en speculanten die op grote schaal woningen in Nederland opkopen de overdrachtsbelasting fors omhoog van 2% naar 8%.
Wat brengt 2021?
Voor kopers leidt de coronacrisis tot grote onzekerheid over de economische ontwikkelingen en hun inkomens. De crisis zal zorgen voor vraaguitval, omdat banken starters en ZZP'ers als een groter risico gaan zien en deze groepen minder hypotheek zullen verstrekken.
In oktober 2020 lag het consumentenvertrouwen met -30 ver onder het gemiddelde van -6 over de afgelopen twintig jaar. In januari verbeterde het consumentenvertrouwen iets naar -19. Om dat in perspectief te plaatsen: in januari 2000 bereikte het vertrouwen met +36 de hoogste stand ooit en in maart 2013 de laagste stand van -41.
Consumentenvertrouwen blijft laag (Bron: CBS)
De stijging van de huizenprijzen gaat maar door ondanks twee coronagolven. Zal de tweede harde lockdown en derde coronagolf de echte genadeklap vormen voor de economie en daarna voor de stijgende huizenprijzen?
Makelaars verwachten desondanks dat de landelijke stijging van de huizenprijzen ook in 2021 doorzet. Ze verwachten een stijging van 4 tot 6 procent. De huizenprijzen staan met gemiddeld €365.000 precies tussen de €360.000 en €370.000, het niveau dat wij als top zien voor de huizenmarkt. We liggen op koers. We wachten met spanning af welke cijfers het eerste kwartaal laat zien.
Wordt vervolgd.
