Tijdens enkele interviews en in diverse artikelen op deze website hebben we erop gewezen dat we nu niet alleen een bubbel hebben op de aandelenmarkt, maar ook op de obligatiemarkt en ook op de huizenmarkt. En dat niet alleen op nationaal, maar ook op internationaal niveau. We hebben nu dus te maken met de moeder aller bubbels. De constatering dat we met een grote bubbel te maken hebben is één. Maar de gevolgtrekking dat de bubbel begint leeg te lopen is twee.
In het eerste deel lieten we zien dat het uitermate moeilijk is om bubbels te herkennen, maar niet onmogelijk. Dat de kans groot is dat er nu een giga bubbel op barsten staat. In het tweede deel concentreerden we ons op de bubbel op de obligatiemarkt, de grootste en de belangrijkste, waarna we in dit deel zullen zien welke gevolgen de obligatierente heeft op de hypotheekrente en vervolgens op de huizenmarkt.
Dalende huizenprijzen: dip of breuk in opwaartse trend?
Onlangs presenteerde de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) cijfers over de Nederlandse huizenmarkt in het eerste kwartaal, waaruit bleek dat de huizenprijzen gedaald waren. Dat was de eerste prijsdaling sinds 2019, de prijzen lagen gemiddeld 2,1% lager dan het kwartaal daarvoor. Daarmee is de gemiddelde verkoopprijs van €440.000 gedaald naar €428.000. De grote vraag is nu: is er sprake van een dip in een opgaande trend of van een trendbreuk en van een nieuwe neergaande trend.
Trends worden bepaald door trendlijnen. Dat zijn lijnen die getrokken worden van top naar top en van bodem naar bodem. Trendlijnen lopen vaak parallel aan elkaar en/of duren wat tijd betreft vaak even lang. Trendlijnen dienen als steun- en weerstandspunten.
Trendbreuk
Onderstaande grafiek laat de ontwikkeling van huizenprijzen sinds 1970 zien. We zien dat de huizenprijzen zich in de laatste, vijfde golf bevonden. Vijf opwaartse golven vormen het standaard Elliott Wave Principle (EWP) patroon. Terwijl de roodgekleurde trendlijnen tevens de toppen en bodems aangeven, bleek deze vijfde golf dus boven het trendkanaal uit te komen. Dat betekent dat de trend te ver is doorgeschoten.
Bovendien is het zo dat een belangrijk kenmerk van de vijfde golf binnen het (EWP) is dat deze vaak minder dynamisch en minder breed gedragen wordt dan de derde golf, maar dat het optimisme in deze fase groter is dan ooit. Of anders geformuleerd: dat de angst om de boot te missen, the Fear Of Missing Out dan het grootst is. Dat leidt tot de grootste excessen, zoals we afgelopen tijd zagen in het aantal en de hoogte van de overbiedingen die kopers deden.
De kans is dus groot dat we charttechnisch gezien het einde van de vijfde golf hebben bereikt en er sprake is van een trendbreuk, waarna een nieuwe golf neerwaarts zal inzetten.
Ontwikkeling huizenprijzen in Nederland sinds 1970
Jarenlang stegen de huizenprijzen hard. Niet alleen in Nederland, maar ook in Europa en zelfs in heel de westerse wereld. Maar sinds een half jaar stijgt de rente weer en dalen de koersen van obligaties hard. En dat heeft ook gevolgen van de hypotheekrente, want die is in de VS al opgelopen tot meer dan 5% voor een hypotheek met 20 jaar vaste rente. De Verenigde Staten lopen vaak vooruit op de rest van de westerse wereld en de wereldeconomie. Omdat hoogstwaarschijnlijk de Amerikaanse obligatiemarkt haar hoogtepunt heeft bereikt en ook de huizenmarkt haar hoogtepunt heeft bereikt, zal dit grote gevolgen hebben voor zowel de financiële markten, de huizenmarkten en de wereldeconomie. Voor alles en iedereen. Ook voor Nederlandse burgers in het algemeen en huizenbezitters in het bijzonder, omdat zij tot de hoogste risicocategorie behoren met de meeste hypotheekschuld in de wereld.
Amerikaanse huizenmarkt piept en kraakt
Zoals u weet nemen we de geschiedenis als leidraad en als we dat doen, zullen de huizenprijzen in de VS aanzienlijk dalen omdat de verkoop van woningen is vertraagd. Want de trend in huizenverkopen is een belangrijke indicator die vaak vooraf gaat aan de trend in huizenprijzen.
Onderstaande grafiek laat zien dat de verkoop van nieuwe en bestaande Amerikaanse huizen in juli 2005 topte. De pijl op de grafiek van de verkoop markeert de piek van de gemiddelde huizenprijzen in augustus 2006, die toen $216.686 bedroeg. De tijd tussen de verkooppiek in juli 2005 en de prijzenpiek in augustus 2006 bedroeg 13 maanden.
Huizenprijzen volgen verkoopaantallen
De laatste verkooppiek in de VS was in oktober 2020, 17 maanden geleden. Na een lichte opleving dalen de huizenverkopen vanaf januari 2022 met 6,49 miljoen tot 5,77 miljoen woningen in maart. De recente daling van het aantal huizenverkopen betekent niet dat de huizenprijzen exact hetzelfde pad zullen volgen als tijdens de vorige 'housing bust', maar wel dat de kans groot is dat de top is bereikt.
Amerikaanse huizenprijzen
Dat wordt bevestigd door onderstaande grafiek, waarin het verband in beeld is gebracht tussen de Amerikaanse huizenprijzen (Shiller 10 City Home Price Composite) en de S&P Homebuilders Index (de belangrijkste Amerikaanse bouwbedrijven). Bouwbedrijven merken vaak als eerste dat de vraag naar woningen afneemt. Bovendien loopt historisch gezien laatstgenoemde index vaak enkele maanden vooruit op de feitelijke huizenprijzen. Zo zette deze index in het jaar 2005 al vroegtijdig een top neer, terwijl de huizenprijzen ongeveer een jaar later topten.
Op de grafiek is te zien dat de S&P Homebuilders Index afgelopen maanden flink terrein heeft moeten inleveren. Gezien deze trend lijkt het slechts een kwestie van tijd te zijn alvorens de huizenmarktzeepbel uiteen knapt en zal leiden tot een jarenlange daling van de Amerikaanse huizenprijzen.
Het verband tussen Amerikaanse huizenprijzen en S&P Homebuilders Index, afkomstig van Jeff Weniger
Kortom, de Amerikaanse obligatiemarkt en huizenmarkt staan er niet goed voor. Maar geldt dat ook voor de Nederlandse obligatiemarkt en de Nederlandse huizenmarkt?
Duitsland
Voor de obligatiemarkt kijken we eerst even naar de Duitse obligatierente, omdat deze het belangrijkst is in Europa en Duitsland de grootste economie van Europa is. Onlangs heeft de Duitse 2-jaars obligatie (bekend als Schatz) geschiedenis geschreven. Sinds 2014 rendeerde de Schatz onder de nul procent. Nu is het rendement voor het eerst in een Fibonacci 8 jaar weer boven nul procent gekomen: een belangrijk moment.
Zoals de grafiek hieronder laat zien, is een Triple Bottom patroon bevestigd, en het lijkt nu zeer waarschijnlijk dat de rente een belangrijke bodem heeft gezet. De rente is sinds het dieptepunt in 2020 aan het stijgen en deze doorbraak boven nul procent viel samen met de Duitse consumentenprijsinflatie.
Drievoudige bodem in de Duitse obligatiemarkt
De ongebreidelde inflatie van de consumentenprijzen is om historische redenen een uiterst belangrijk pijnpunt voor de Duitsers. Ironisch genoeg is het dit jaar en volgend jaar honderd jaar geleden dat de hyperinflatie van Weimar in Duitsland plaatsvond. Het is een van de gebeurtenissen waarvan algemeen wordt aangenomen dat zij de kiem hebben gelegd voor de opkomst van Hitler en de nazi's. Nu de inflatie van de consumentenprijzen boven de 7% ligt, worden de Duitsers dus steeds nerveuzer.
Nederland
Een jaar geleden leverde een tienjarige Nederlandse staatslening nog een negatief rendement op van -0,28%. Nu is het gedraaid naar een positief rendement van bijna 1,107%. Wat we dus wel kunnen aanmerken voor een trenddraai.
De trend is gedraaid voor de 10-jarige staatsobligaties van Nederland (Bron: Investing.com)
Dat betekent bijvoorbeeld dat geldverstrekkers hogere inkoopkosten hebben, aldus Van Bruggen Adviesgroep. De hypotheekrentes gingen daardoor voor de dertiende week op rij omhoog. Onderstaande grafiek laat zien hoe extreem de stijging van de hypotheekrente is: de snelste van deze eeuw.
Een zeer snelle stijging van de hypotheekrente (Bron: Van Bruggen Adviesgroep)
De hypotheekrente is sinds oktober, ongeveer een half jaar geleden, ruim verdubbeld. Dat is opmerkelijk, want zo’n sterke stijging in zo’n korte tijd komt zelden voor. De gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast mét NHG-verzekering is in zes maanden tijd zelfs gestegen van 1 procent naar 2,39 procent. Financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep heeft in onderstaande grafiek weergegeven hoe extreem dit is.
Extreme rentestijgingen over de hele linie (Bron: Van Bruggen Adviesgroep)
Extreme stijging
Sinds 2000 kende de hypotheekrente slechts twee keer eerder een periode van sterke stijgingen. De eerste keer was tussen 2005 en 2009, toen de gemiddelde rente met bijna twee procentpunt steeg, van 3,8% naar 5,7%. Absoluut gezien was dit meer dan de huidige stijging, maar de stijging was toen uitgespreid over een aantal jaar. Relatief gezien nam de rente in die periode met de helft toe, terwijl de huidige stijging gelijk staat aan een verdubbeling van de rente.
Tussen 2010 en 2011 steeg gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast ook met 1,1 procentpunt, maar omdat de gemiddelde hypotheekrente toen meer dan 4% bedroeg was dit relatief slechts een stijging van 26%.
Afgelopen weken hebben alle geldverstrekkers de hypotheekrente verder verhoogd, signaleert Van Bruggen, die denkt dat de hypotheekrentes nog verder zullen stijgen, mede door de hoge inflatie. Want geldverstrekkers zullen een hogere rentevergoeding vragen, willen ze er nog iets aan verdienen.
Gaan de huizenprijzen verder dalen?
Een hogere hypotheekrente betekent dat voor kopers de maandlasten stijgen en dat ze minder kunnen lenen met hetzelfde inkomen. Bovendien blijven de lonen achter bij de inflatie, waardoor de koopkracht nog verder onder druk komt te staan. Dat is des te belangrijker, omdat de verhouding arbeidslonen en huizenprijzen al compleet uit balans was, zoals onderstaande grafiek laat zien. Nog nooit was de onbalans zo groot en de kans zo groot op een crash op de huizenmarkt.
Door de lage rente bleef het voor kopers lang mogelijk dure woningen te kopen en deze volledig te financieren. Maar door de snel stijgende rente wordt dat steeds moeilijker en neemt ook de koopkracht voor huizen sterk af. Want door elke procent waarmee de rente stijgt, daalt de maximale leencapaciteit met 6%. Ook wordt het voor huishoudens minder aantrekkelijk om maximaal te lenen, omdat de rentelasten flink toenemen. Gecombineerd met de hoge energieprijzen en stijgende voedselprijzen tast dat het besteedbare inkomen verder aan.
De onbalans tussen huizenprijzen en arbeidslonen was nog nooit zo groot
Het is dan ook niet verwonderlijk dat Nederlandse consumenten steeds minder vertrouwen hebben in de toekomst. Het vertrouwen is zelfs tot een absoluut dieptepunt gedaald.
Consumenten vertrouwen in Nederland laagste ooit
Kortom, een ongekend snelle stijging van de obligatierente en de hypotheekmarktrente is bezig de bubbels op de obligatiemarkt en huizenmarkt door te prikken, met waarderingen die torenhoog, te hoog waren gestegen.
