De betaalbaarheid van woningen in de Verenigde Staten is op dit moment nog slechter dan op het hoogtepunt van de vastgoedbubbel in 2006. De gemiddelde rente voor een hypotheek met 30 jaar vaste rente steeg deze week naar 7,48%, het hoogste niveau sinds 2000. Door deze rentestijging wordt een koopwoning voor nog meer mensen onbereikbaar, omdat de huizenprijzen nauwelijks zijn gedaald.
Deze situatie komt voort uit vorig jaar, toen hypotheekrentes in de Verenigde Staten van een relatief laag niveau van 3% begonnen te stijgen tot 7%. Tijdens de coronacrisis was de rente juist uitzonderlijk laag, waardoor huizenprijzen in twee jaar tijd meer dan 40% zijn gestegen. Bij de huidige hypotheekrente betalen Amerikanen voor een gemiddelde woning nu $2.700 per maand, een bedrag dat veel mensen niet kunnen opbrengen. Dat zal de huizenprijzen komende tijd verder onder druk zetten.
Daling huizenprijzen
Hoewel de huidige situatie doet denken aan de aanloop naar de Amerikaanse huizencrisis van 2008, zijn er een aantal verschillen. Zo is momenteel geen overmatig aanbod van te koop staande woningen, in tegenstelling tot destijds. Ook zijn er de laatste jaren minder risicovolle hypotheekproducten verstrekt dan in de aanloop naar de vorige vastgoedbubbel van 2006.
Daar staat tegenover dat de huizenprijzen in de VS veel harder zijn gestegen en dat deze bij de huidige hypotheekrente voor veel mensen onbetaalbaar zijn geworden. Dat betekent dat de huizenprijzen verder zullen dalen.
Betaalbaarheid verslechterd
Het verbeteren van de betaalbaarheid van woningen hangt af van drie belangrijke factoren: stijgende inkomens, dalende huizenprijzen en lagere hypotheekrentes. Vooral de hypotheekrentes kunnen op korte termijn een grote impact hebben, omdat ze volatieler zijn dan huizenprijzen. Als de Federal Reserve de inflatie bestrijdt en dit leidt tot een recessie, zouden hypotheekrentes weer kunnen dalen. Ervan uitgaande dat het de centrale bank lukt om de rente omlaag te brengen.
Hoewel de Mortgage Bankers Association voorspelt dat de gemiddelde rente voor een 30-jarige vaste hypotheek zal dalen naar 6,2% in het vierde kwartaal van 2023 en verder naar 5% in het vierde kwartaal van 2024, is niet iedereen het daarmee eens. Andere analisten denken dat de rentes langer hoog zullen blijven dan voorspeld, onder andere vanwege de hoge inflatie. Opvallend is ook dat het verschil in rente tussen staatsobligaties en hypotheken verder oploopt, wat betekent dat banken extra risicomarge incalculeren.
Hoe is dat in Nederland?
Ook in Nederland vormt de betaalbaarheid van woningen door de gestegen hypotheekrente een probleem. Door het wegvallen van nieuwbouw blijft het aanbod van woningen krap, wat de prijsdaling enigszins afremt. Blijft de rente langer op dit niveau of stijgt deze nog verder, dan is een verdere daling van de huizenprijzen waarschijnlijk.
Zoals onderstaande grafiek laat zien zijn de maandlasten voor een gemiddelde woning in Nederland het afgelopen jaar ook significant gestegen, maar nog altijd lager dan het niveau van 2007.
