Er verschijnen steeds meer wolken aan de huizenhemel. De gekte op de huizenmarkt neemt draconische vormen aan, terwijl er steeds meer kritische geluiden gehoord worden vanuit de maatschappij, de bouw, de bestuurders en de politiek, op zowel lokaal, nationaal als internationaal niveau. Hoe lang kan deze situatie nog voortduren?
Biedingen en bubbels
In 2020 bleek de helft van de verkochte koopwoningen boven de verkoopprijs te zijn verkocht, zo becijferde het Centraal Bureau voor de Statistiek. In de prijsklasse van 2 tot 3 ton werd zelfs in 70% van de gevallen overboden. Een jaar geleden betrof dat nog 37%. Het aantal gevallen stijgt niet alleen, ook is het fenomeen niet langer beperkt tot de Randstad. In heel het land wordt overboden en worden de bedragen ook steeds hoger, zoals hieronder is te zien.
Huizenkopers bieden steeds grotere bedragen boven de vraagprijs
Zelfs de makelaars staan versteld van deze gekte en vinden de prijsstijgingen op de woningmarkt niet gezond, hoewel ze er zelf aan meewerken. Op huizensites Funda en Huizenzoeker staat niet zozeer een vraagprijs, maar steeds meer een bieden-vanaf-prijs. Dat wakkert de gekte alleen nog maar verder aan.
Ook voedt het volgens makelaars nog meer het gevoel van FOMO (fear of missing out), de angst om de boot te missen. Dat leidt ertoe dat mensen nog meer over elkaar heen buitelen om te overbieden.
Kortom, we bieden steeds meer voor steeds minder en zijn zodoende in een bubbel terechtgekomen.
'Fear of missing out'
De FOMO (fear of missing out), de angst om de boot te missen is een belangrijk gegeven. Want binnen het Elliot Wave Principle, dat standaard vijf opwaartse golven kent, is een vijfde golf gebaseerd op angst: angst voor inflatie, angst voor droogte of angst voor oorlog, etc. En angst is een veel sterkere emotie dan hoop.
Vijf opwaartse en drie neerwaartse golven vormen het standaard EWP patroon Tijdens de 5de golf speelt angst een belangrijke rol: Fear Of Missing Out (FOMO)
Ontwikkeling huizenprijzen in Nederland (Bron: CBS)
Bovenop deze gekte blijken starters ook nog eens steeds vaker te kiezen voor een gedeeltelijke aflossingsvrije hypotheek. In de afgelopen twee jaar groeide dat met 46%. Daardoor kunnen zij de maandlasten van hun dure huis verlagen met ruim €250. Een aflossingsvrije hypotheek mag niet hoger zijn dan 50% van de woningprijs. Omdat je niet aflost op het aflossingsvrije deel kunnen mensen met zo’n hypotheek sneller in de problemen komen als de huizenprijzen gaan zakken.
Toenemende kritiek
Vanuit de samenleving komt er steeds meer aandacht als ook kritiek op het woningbeleid. Zo verscheen op 21 mei een artikel in dagblad Trouw met als titel: “De huizenmarkt is ontspoord. Belast daarom de grond onder de koopwoning.” Verder stelt de krant:
“De berichten over recordstijgingen van huizenprijzen vliegen ons om de oren. De ontspoorde woningmarkt is ongezond voor de economie. Ook de maatschappelijke gevolgen zijn gigantisch. Een groep huizenbezitters krijgt veel extra vermogen, zonder tegenprestatie te leveren. Dit cadeau wordt opgebracht door de groep toekomstige kopers.
Door de enorme prijsstijgingen groeit de maatschappelijke ongelijkheid. Een huis bezitten en blijven ademen rendeert nu meer dan hard werken voor een modaal salaris. Of je nu links of rechts bent, zo willen we onze economie toch niet inrichten?”
De krant beweert dat meer dan de helft van de woningwaarde in Nederland bestaat uit de grondwaarde, die dus hoofdzakelijk de oorzaak vormen voor de vermogenswinsten op de huizenmarkt. Trouw stelt daarom voor een grond-winstbelasting in te voeren van bijvoorbeeld 80 procent over het verschil tussen de aan- en verkoopwaarde van een stuk grond, gecorrigeerd voor inflatie.
Historisch overzicht
Bij VPRO Tegenlicht – die al lang zeer kritisch is over het beleid inzake de huizenmarkt – schrijft antropoloog Jeske Jongerius op 21 mei een artikel waarin ze stelt: “Ons woonrecht is de afgelopen jaren uit de weg geruimd.” Ze geeft daarbij een mooi overzicht hoe die ontwikkeling van woonrecht naar woonmarkt is gegaan.
- Hypotheekrenteaftrek wordt ingezet als instrument om woningbezit te bevorderen (jaren '80)
- Woningcorporaties worden verzelfstandigd (gebruteerd) (1995)
- Woningbezit wordt niet als vermogen belast (2001)
- Woningcorporaties worden belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting (2008)
- Kraken wordt verboden (2010)
- Ministerie van Volkshuisvesting wordt afgeschaft (2010)
- Introductie van wettelijke inkomensgrenzen sociale huur (2011)
- Verhuurdersheffing (belasting op sociale huurwoningen) wordt ingevoerd (2013)
- 'Jubelton' wordt ingevoerd (2013)
- Woningwet wordt geactualiseerd: inkomenseisen voor sociale huur worden aangescherpt, WOZ-waarde gaat meetellen in huurnorm (2015)
- Tijdelijke huurcontracten worden ingevoerd (2016)
- Hypotheeknormen worden verruimd (1990-2008 & 2016-2021)
- Overdrachtsbelasting voor starters voor woningen tot 4 ton wordt afgeschaft (2021)
Dit heeft ertoe geleid dat 69 procent van de Nederlanders een eigen woning heeft.
Percentage woningbezitters in Nederland
Verder stelt Jeske:
“Zonder woonrecht kunnen huizenprijzen blijven stijgen. De huidige wooncrisis gaat gepaard met groeiende tegenstellingen in de samenleving. Aan de ene kant vallen steeds meer mensen keihard buiten de boot. Zelfs werkenden belanden op straat. Aan de andere kant zien mensen met woningbezit hun vermogen alsmaar groeien zonder daarvoor iets te hoeven doen. Daartussen zit een grote groep die tussen wal en schip valt. Zij zitten bijvoorbeeld klem in een onzekere, tijdelijke, niet passende of te dure woonruimte. […]
Het doorgeslagen marktdenken binnen de politiek, ondersteund met beleid en geld, heeft deze crisis laten ontstaan. De woningmarkt van nu is geen markt van enkel woningzoekenden en woningaanbieders. Het is ook een financiële markt met huizen als beleggingsobjecten. Dat betekent dat de woningvraag niet gelijk staat aan de woonbehoefte van woningzoekenden, maar gestuurd wordt door oneindige stromen financiering. Probeer daar maar eens tegen op te bouwen tot het weer betaalbaar wordt”.
Politiek
Vanuit de landelijke politiek worden de geluiden ook kritischer. Zo willen zeker 12 van de 18 partijen in de Tweede Kamer, dat zijn 80 van de 150 zetels, de grens voor huurbescherming verhogen om huurders te beschermen tegen torenhoge marktprijzen, die vaak ver boven de redelijke huurprijs liggen. Deze huurgrens moet dan worden opgetrokken van de huidige €750 naar €1.000.
Ook de lokale politiek neemt steeds meer stelling tegen het huidige woonbeleid en woningtekort van ruim 300.000 woningen. Zo maken de grote steden haast om (particuliere) vastgoedbeleggers te weren door ze te verbieden huizen op te kopen. Rotterdam, Den Haag, Eindhoven en Haarlem hopen volgend jaar te kunnen beginnen met deze opkoopbescherming. Deze steden hebben al strenge regelgeving ingevoerd voor het opsplitsen en ‘verkameren’ van panden.
Vanuit Brussel komen er ook nieuwe regels. Nieuwe Europese bankenregels schrijven voor dat voor iedere nieuwe hypotheek of hypotheekverhoging een volledig taxatierapport nodig is. Daar komen ook nog eens extra eisen bij. De kosten voor de huiseigenaar kunnen zo oplopen tot €600 tot €800, ook als zij de hypotheek slechts met een paar duizend euro willen ophogen. Om de kosten te drukken blijft er de mogelijkheid voor een taxatie op basis van computergestuurde waarderingsdata die een taxateur dan verifieert, de zogenoemde hybride taxatie.
Europese Commissie, IMF en DNB
Ook de Europese Commissie en het Internationaal Monetair Fonds (IMF) en de Nederlandsche Bank (DNB) riepen onlangs de Nederlandse overheid nog eens op om maatregelen te nemen. Zij denken dan vooral aan een beperking van de te ruime hypotheekrenteaftrek, ruime leennormen en subsidies voor starters.
Klaas Knot, president van DNB concludeert zelfs dat de Nederlandse huizenmarkt oververhit is en vast dreigt te lopen. Bovendien wijst hij op de risico’s voor zowel huizenkopers met een hoge hypotheekschuld, als banken die nu onvoldoende reserves aanhouden voor het geval er een omslag komt in de huizenmarkt en de prijzen weer gaan dalen. DNB wil daarom dat Nederlandse banken vanaf 1 januari 2021 tenminste €5 miljard extra in reserve moeten aanhouden voor hun hypotheekportefeuilles.
Stijgende verkopen, stijgende rente en dalende economie?
De enorme stijging van de huizenprijzen brengt meer huiseigenaren in de verleiding om hun huis te verkopen. Funda meet sinds vorig jaar de intenties en gedragingen van kopers en verkopers op de huizenmarkt, op een schaal van 1 op 100. In mei werd een verkoopintentie gemeten van 91,4 punten, een stijging met 11,4 punten ten opzichte van april. Dat betekent een stevige toename van de verkoopplannen.
Of de huizenprijzen gaan toppen is ook sterk afhankelijk van de ontwikkeling van de economie en werkloosheid in Nederland. En dat ziet er niet echt rooskleurig uit. Want de internationale economische organisatie OESO stelde eind mei in een rapport dat het aantal werklozen en faillissementen in Nederland zal pieken in de tweede helft van 2021, mede door de verwachte afbouw van de overheidssteunmaatregelen.
Verder waarschuwt de OESO dat de schulden van Nederlandse huishoudens de komende maanden nog verder kunnen toenemen als gevolg van de coronacrisis en de stijgende huizenprijzen, ondanks dat Nederlanders de afgelopen jaren al veel schulden hebben opgebouwd.
Kortom, het gaat een spannend jaar worden.
