De hypotheekrente stijgt snel, de financiering wordt moeilijker, het huizenaanbod stijgt, het aantal kijkers en kopers daalt, de biedingen worden minder, de vraagprijzen dalen en dus…dalen de huizenprijzen. Dat besprak ik onlangs ook uitgebreid in dit interview met Ab Gietelink. Maar de ontwikkelingen gaan hard, heel hard. Zowel op macro niveau als op micro niveau… vandaar dat het tijd is voor een update. Welke ontwikkelingen zien we op de huizenmarkt?
Na jaren van gekte op de Nederlandse huizenmarkt verwachten experts dat de markt dit jaar gaat afkoelen. Dat de huizenprijzen nog wel blijven stijgen, maar minder hard. De ontwikkeling van de huizenprijzen sinds 1970 laat echter zien dat we ons in de vijfde en allerlaatste golf omhoog bevinden volgens het Elliott Wave Principle (EWP). Het EWP is een veelgebruikte technische analyse methode om met historische prijsbewegingen toekomstige koersbewegingen te voorspellen. Standaard is er sprake van vijf golven omhoog waarna een grote correctie volgt. Een belangrijk kenmerk van de vijfde golf is dat het optimisme dan groter is dan ooit. Of anders geformuleerd: dat de angst om de boot te missen dan het grootst is.
Dat leidt tot de grootste excessen. Dat zagen we dus ook in de huizenmarkt afgelopen tijd met de overbiedingen van kopers, zowel wat betreft het aantal als de hoogte van de overbiedingen. De kans is zeer groot dat we nu charttechnisch gezien het einde van de vijfde golf hebben bereikt. En er sprake is van een trendbreuk, waarna een nieuwe langdurige golf neerwaarts zal inzetten. Op korte termijn spelen de volgende factoren een rol die steeds belangrijker en ook steeds negatiever worden:
Stijgende hypotheekrente
De hoogte van de hypotheekrente bepaalt voor een groot deel hoeveel geld iemand bij een bank of hypotheekverstrekker kan lenen voor de aankoop van een huis. Hoe hoger de rente, hoe kleiner de lening. Doordat kopers bij een hogere rente minder geld kunnen lenen hebben zij simpelweg minder geld te besteden voor de aankoop van een huis. Een hogere rente zet dus een rem op de stijging van de huizenprijzen. Sinds begin dit jaar is de hypotheekrente zeer fors opgelopen. Daardoor daalden de prijzen al met 2,1 procent in het eerste kwartaal van dit jaar, ten opzichte van de laatste drie maanden van 2021.
Gemiddelde hypotheekrente is in een paar maanden significant gestegen (Bron: Van Bruggen Adviesgroep)
Volgens de hypotheekadviseurs De Hypotheker, de Hypotheekshop en het economisch bureau van ABN Amro is deze snelle stijging van de hypotheekrente alweer voorbij en zal de rente de rest van het jaar hooguit nog licht stijgen. Zij verwachten dan ook dat verdere prijsdalingen beperkt zullen blijven. Het tegendeel blijkt. De maatstaf voor de hypotheekmarktrente is de Nederlandse 10-jaars rente en die is afgelopen maanden niet alleen ontzettend hard gestegen, maar heeft zelfs de twee procent bereikt, terwijl die een half jaar geleden nog 0,5 procent noteerde.
De hypotheekrente gaat nu richting vier procent terwijl die vorig jaar nog op een dieptepunt van één procent lag. De hypotheekrentes zullen nog verder stijgen en de huizenmarkt verder onder druk zetten. De gemiddelde transactieprijs lag in mei - de koopmaand en verhuismaand bij uitstek - op vrijwel hetzelfde niveau als april. De volledige impact van de recente rentestijging zal pas over een paar maanden volledig zichtbaar worden in de cijfers, omdat er enige tijd verstrijkt tussen de verkoop van een woning en het passeren bij de notaris.
Rentecyclus
Dat de hypotheekrente nu zo hard stijgt, heeft te maken met de langdurige rentecyclus van de 10-jarige staatsobligaties die als maatstaf gelden voor de hypotheekrente. Zoals onderstaande grafiek laat zien is er een rentecyclus van 78 jaar. Na een periode van 39 jaar met stijgende rente (van 1942 tot 1981) en een periode van eveneens 39 jaar van dalende rente (1981 tot 2020) beginnen we nu aan een nieuwe opwaartse beweging.
En wat voor de Amerikaanse staatsobligaties geldt, geldt ook voor de Nederlandse staatsobligaties en voor de Nederlandse hypotheekmarktrente. Dat is goed te zien op onderstaande grafiek van Van Bruggen Adviesgroep, die de ontwikkeling van de hypotheekrente sinds 1965 laat zien. Een stijging van deze omvang met deze snelheid hebben we de afgelopen decennia niet meer gezien. En dat terwijl huizenprijzen en hypotheekschulden nu op recordhoogte staan.
Toenemend huizenaanbod
Een belangrijke factor voor het bepalen van de prijs van een huis is de verhouding tussen vraag en aanbod. Dat wil zeggen hoeveel potentiële kopers en hoeveel potentiële verkopers er zijn. De laatste jaren waren er vooral veel potentiële kopers en relatief weinig verkopers. Door de soepele leennormen konden mensen veel geld lenen om een huis te kopen. Vandaar dat woningen de laatste jaren steeds vaker en in steeds meer regio’s waar het aanbod schaars is boven de vraagprijs werden verkocht. Dat beeld is totaal veranderd. Volgens de Rabobank wordt er nu vijftig tot zestig procent meer woningen aangeboden dan een jaar geleden en huizenplatform Funda zag dat percentage sinds januari met 67 procent toenemen.
De trend van de laatste jaren met weinig verkopers en veel kopers lijkt dus omgeslagen. Er zijn meer verkopers, terwijl het aantal potentiële kopers daalt. Bij stijgend aanbod en dalende vraag zullen de huizenprijzen dus verder moeten dalen.
Afnemende interesse en komende recessie
Het aantal bezichtigingen daalt ook. Kwamen er vorig jaar nog gemiddeld veertien mensen kijken bij een te koop staande woning, intussen is dat teruggelopen naar minder dan acht personen per woning. Ook het aantal biedingen daalde, van gemiddeld zes per woning naar 4,6. Dit betekent dat de vraag nog meer daalt, terwijl het aanbod stijgt en de kans op een prijsdaling alleen maar groter wordt.
Grote vraag is wat de gevolgen zullen zijn van de afgelopen coronacrisis, de hoge prijsinflatie en de oorlog in Oekraïne voor de Nederlandse economie. Krijgen we een economische recessie en gaan we een periode van krimp tegemoet?
Door de hoge inflatie neemt de koopkracht af. Als burgers meer moeten betalen voor levensmiddelen, gas en elektra, dan hebben zij minder te besteden… ook voor de woonlasten. Bedrijven worden, na het aflopen van de coronasteunpakketten, geconfronteerd met schulden die afbetaald moeten worden. Als ze daar niet toe in staat zijn, gaan ze failliet, waardoor werknemers hun baan verliezen. Kredietverzekeraar Allianz Trade verwacht dat het aantal faillissementen gaat stijgen. Dit jaar met bijna een kwart en volgend jaar met nog eens veertig procent. Als burgers koopkracht verliezen en meer bedrijven over de kop gaan, dan zal de economie stagneren. De kans is dus levensgroot dat we een economische recessie krijgen.
Dat we een recessie kunnen verwachten blijkt ook uit deze vier indicatoren. En dat is te wijten aan het beleid van de centrale banken. Maar het zou nog veel erger kunnen uitpakken waarbij we afstevenen op een tweede eurocrisis die niet alleen kan uitlopen op een economische depressie maar zelfs op het einde van de muntunie en de euro zelf.
Toenemende werkloosheid
De werkloosheid is op dit moment zeer laag. Er is zelfs sprake van personeelstekort omdat er veel vacatures zijn. Als we in een recessie, zo niet erger een depressie, terechtkomen dan zullen de consumentenbestedingen dalen, meer bedrijven failliet gaan en mensen hun baan verliezen. Want wie zijn baan en zijn inkomen verliest zal niet snel een huis willen of kunnen kopen. Laat staan een duurder huis willen of kunnen kopen. Als de werkloosheid onder deze omstandigheden weer oploopt zullen meer mensen hun huis verkopen, bijvoorbeeld als de hypotheeklasten te hoog worden. Ook zullen mensen bij verhuizing eerder hun bestaande woning te koop zetten om dubbele maandlasten te voorkomen. En dan geldt dus weer: meer aanbod, minder vraag, dus lagere prijzen. Zeker wanneer een huis snel verkocht moet worden kan dat de prijzen omlaag drukken.
Stijgende torenhoge schuldenlast
Nederlanders staan wereldwijd gezien op de derde plaats wat betreft de grootte van hun schuld tegenover het bruto nationaal product (bnp). Alleen Ierland en Japan gaan ons voor. Tijdens een recessie zullen Nederlanders minder verdienen en minder inkomen hebben en dus ook meer moeite krijgen om deze grote schuld te hanteren, laat staan af te bouwen. Niet alleen huishoudens, maar ook bedrijven, banken en uiteindelijk ook de overheid zullen klappen krijgen. En dan heeft de B.V. Nederland een groot probleem. Het is geen toeval dat zowel het Internationale Monetaire Fonds (IMF) als de Europese Commissie waarschuwen voor de risico’s van de Nederlandse huizenmarkt en de torenhoge hypotheekschulden. De voorzitter van de Europese Centrale Bank, Christine Lagarde zei afgelopen maandag zelfs dat “het risico van een abrupte correctie op de Europese financiële markten en huizenmarkten groot is”.
Kortom, de kans is zeer groot dat we de top in de Nederlandse huizenprijzen hebben bereikt en dat we aan het begin staan van een langdurige daling. Met alle gevolgen van dien.
Deze analyse verscheen in aangepaste vorm in De Andere Krant van 25 juni 2022
