In het eerste kwartaal van dit jaar daalden de huizenprijzen in Nederland met 2,1% ten opzichte van het vorige kwartaal. De prijs van een gemiddelde bestaande koopwoning kwam uit op €428.000, terwijl dat in het vierde kwartaal van vorig jaar nog €438.000 was. De laatste cijfers laten zien dat de prijzen op jaarbasis minder hard stijgen. Is dit het begin van een keerpunt op de Nederlandse woningmarkt?
De laatste jaren zijn de huizenprijzen in Nederland, maar ook in veel andere landen, aanzienlijk gestegen. Een recent rapport van Eurostat laat zien dat de prijzen van een gemiddelde koopwoning in de hele Europese Unie sinds 2010 met 42% zijn gestegen. Door dalende rente verstrekten banken de laatste jaren steeds hogere hypotheken aan potentiële huizenkopers, wat in een krappe woningmarkt een sterk prijsopdrijvend effect had. Ook in Nederland. Tegelijkertijd lokte de lage rente ook steeds meer beleggers naar de woningmarkt, waardoor met name starters steeds moeilijker aan een huis konden komen.
Tekort aan woningen?
De heersende opinie is dat er een groot tekort is aan woningen en dat het nog jaren zal duren voordat dit tekort is ingelopen. Dat is dan ook een van de belangrijkste argumenten waarom potentiële huizenbezitters bereid zijn steeds hogere bedragen te bieden op een woning. Het tekort is zo groot dat de prijzen alleen maar omhoog kunnen. Volgens de laatste cijfers bedraagt het tekort in Nederland momenteel ongeveer 279.000 woningen. Volgens de regering zijn er tot 2030 ongeveer 900.000 nieuwe woningen nodig om het woningtekort aan te pakken. Dat komt niet alleen door bevolkingsgroei en migratie, maar ook omdat er steeds meer eenpersoonshuishoudens zijn. Zij zoeken vooral betaalbare appartementen in de grote stad.
Toch valt er op deze visie het een en ander af te dingen. De meeste woningen worden immers niet gekocht met spaargeld, maar met een hypotheek. Daarbij leent men vaak maximaal, tot honderd procent van de waarde van de woning. Met investeringen in verduurzaming van de woning, de zogeheten duurzaamheidskorting, kunnen huizenkopers zelfs nog een paar procent meer lenen dan de marktwaarde. Dat betekent dat de huizenprijzen in Nederland in belangrijke mate bepaald worden door de maximale leencapaciteit van huishoudens. Met andere woorden, het maximale bedrag dat huishoudens kunnen of mogen lenen. Dat bedrag werd door de dalende rente steeds hoger en daarmee ook het budget van de potentiële huizenkoper. De Nederlandse Bank concludeerde in 2020 dat de huizenprijzen veel sterker worden bepaald door de leencapaciteit dan door een tekort aan woningen.
Stijging rente
Wanneer banken door een stijging van de rente besluiten minder hypotheek te verstrekken of door onzekere marktomstandigheden meer hypotheekaanvragen afwijzen, dan valt opeens een deel van de vraag naar woningen weg. Een huis willen kopen is immers niet hetzelfde als een huis kunnen kopen. En op dat gebied zien we de laatste maanden een snelle kentering in de markt. Sinds oktober vorig jaar is de hypotheekrente voor een rentevaste periode van 10 jaar verdubbeld, van ongeveer 1% naar meer dan 2%. Een stel met een gezamenlijk inkomen van twee keer modaal kan tegen de huidige rente al snel €20.000 minder lenen dan in oktober vorig jaar. Dat betekent dat mensen minder kunnen (over)bieden op een woning.
Koopkracht daalt
Niet alleen de lage rente heeft een remmend effect op de woningmarkt. Ook het inkomen speelt een belangrijke rol. Zo lang het gemiddelde inkomen stijgt kunnen mensen een hogere hypotheek krijgen, maar momenteel blijft de loonstijging in Nederland sterk achter bij zowel de inflatie als de huizenprijzen. Het besteedbaar inkomen dreigt voor het eerst in lange tijd zelfs te dalen door hoge energieprijzen en stijgende voedselprijzen. En waar een stijgende hypotheekrente een beperkte invloed heeft op de leencapaciteit heeft het een veel grotere impact op de maandelijkse rentelasten. Door deze combinatie van factoren bereikte het consumentenvertrouwen in Nederland in april zelfs het laagste niveau ooit gemeten door het CBS.
Coronasteun
Een derde factor die de huizenmarkt zou kunnen beïnvloeden is het aflopen van coronasteunmaatregelen. Ondernemers kregen tijdens de coronapandemie compensatie van de overheid en uitstel van de belastingdienst. In de Verenigde Staten zorgde het wegvallen van steunmaatregelen al voor een significante toename van het aantal huisuitzettingen. In Nederland is het sociaal vangnet sterker dan in de Verenigde Staten, maar het is wel een factor om rekening mee te houden. De ruimhartige steunmaatregelen hebben ook niet-levensvatbare bedrijven overeind gehouden.
Wat betekent dit voor de huizenmarkt?
Het mag duidelijk zijn, de vooruitzichten voor de Nederlandse woningmarkt zijn in korte tijd aanzienlijk verslechterd. Nu is het natuurlijk de vraag hoe lang de hierboven genoemde factoren zullen aanhouden. Als de energieprijzen weer dalen naar het niveau van voor de oorlog in Oekraine, dan ziet het koopkrachtplaatje er voor veel huishoudens al een stuk beter uit. Ook kunnen loonstijgingen als gevolg van krapte in de arbeidsmarkt ervoor zorgen dat mensen wat meer kunnen lenen. Da is echter marginaal vergeleken met het effect van de hogere rente. Een hoge inflatie gaat doorgaans gepaard met een hogere rente, waardoor een snelle daling van de rente niet voor de hand ligt.
De huizenprijzen kunnen op korte termijn verder stijgen door dure en schaarse bouwmaterialen. Daardoor zijn er in het hele land al nieuwe bouwprojecten stilgelegd of uitgesteld. Dat heeft een prijsopdrijvend effect, maar het is de vraag hoeveel mensen die hoge prijzen nog kunnen betalen. De laatste maanden zijn zowel het aantal biedingen als de hoogte van het overbieden al wat afgenomen. Ook daalt het aantal transacties. Deze ontwikkelingen zijn kenmerkend voor de laatste fase van een bubbel. Het belooft een spannende tijd te worden op de woningmarkt.
Dit artikel verscheen op 30 april 2022 in De Andere Krant
