2020 is een historisch jaar, wat betreft corona en koopwoningen. De hele samenleving - wereldwijd van Washington tot Wellington - staat op zijn kop door de Covid-19 noodmaatregelen. Ze veroorzaken een grote menselijke, maatschappelijke en financieel-economische crisis. Overheden stellen met allerlei steunmaatregelen de crisis uit, maar kunnen deze niet afstellen. Ook in Nederland niet. Vooral nu zelfs een tweede coronagolf ons overspoelt, met alle rampzalige gevolgen van dien.
Alles wordt minder door de corona, behalve de Nederlandse koopwoningenmarkt. Deze blijft ongevoelig voor alle ellende en stijgt gewoon door, in tegenstelling tot alle verwachtingen van De Nederlandsche Bank, ING, Rabobank en ABN Amro. Sterker nog, de huizenprijzen weten in het derde kwartaal van 2020 zelfs nog een prijsspurt te maken en een nieuw gemiddeld prijsrecord te vestigen van €354.000. Doordat mensen veel meer vanuit huis moeten werken, wordt het belang van een eigen huis steeds groter geacht. Bovendien vaak een groter huis, buiten de centra van de grote steden en buiten de Randstad.
De grote vraag is nu: kunnen we deze decennialange stijgende prijstrend doortrekken of bereiken de prijzen voor koopwoningen binnenkort hun absolute top? Hieronder een historische en technische analyse, inclusief prijsprognose.
Huizenmarkt is geen markt
De Nederlandse huizenmarkt is eigenlijk geen markt. Een kleine groep van Rijk, gemeenten en corporaties domineert de huurmarkt. Het Rijk reguleert de koopmarkt sterk en doet er alles aan om koophuizen in prijs te laten stijgen. Zo laat het Rijk te weinig huizen bouwen waardoor in vrijwel alle provincies een tekort aan woningen is ontstaan.
Ook verstrekt het Rijk zeer veel geld aan huiseigenaren via de hypotheekrenteaftrek. Daar komt dan nog het beleid van de ECB bij, die er alles aan doet om banken tot kredietverlening aan te zetten. Dit heeft geresulteerd in lage rentes en sterk stijgende huizenprijzen.
Nederlandse huizenprijzen van 1969 t/m 2020 (Bron: CBS en NVM)
UBS Global Real Estate Bubble Index 2019 (Bron: UBS)
Amsterdam staat hoog op UBS Global Real Estate Bubble Index (Bron: UBS)
Koploper hypotheekschulden
Nederland behoort met de prijsstijgingen tot de koplopers in Europa en Amsterdam neemt de vierde plaats in op de wereldranglijst van duurste wereldsteden. Nederlanders steken zich diep in de schulden om een huis te kunnen kopen. Volgens zowel de Europese Commissie als ook DNB-president Klaas Knot hebben Nederlandse huishoudens zich te diep in de schulden gestoken als gevolg van een veel te riante hypotheekrenteaftrek.
De Europese Commissie hanteert een private schuldennorm van 133 procent tegenover het bbp. Nederland zit daar met 250 procent ver boven en komt zelfs op de tweede plaats op de wereldranglijst van landen met de hoogste private schulden. Onderstaande grafiek laat dat duidelijk zien.
Schulden private sector als percentage van bbp (Bron: Elliottwave.com)
Dat brengt grote risico's met zich mee. Vandaar dat de overheid heeft besloten de hypotheekrenteaftrek komende jaren versneld te versoberen, van 49% in 2019 naar 37,05% in 2023.
Tarieven fiscale aftrek eigen woning (Bron: Rijksoverheid)
Stimuleringsmaatregelen
Ondanks de coronacrisis blijven de prijzen van woningen gewoon door stijgen. Dat komt doordat - zoals altijd tijdens een crisis - allerlei beperkende maatregelen tot het uiterste worden verruimd en opgerekt. Zo werd de Nationale Hypotheek Garantie in 2020 verhoogd naar €325.000 en tegelijk de leenmogelijkheden voor tweeverdieners verruimd. De overdrachtsbelasting voor kopers tot 35 jaar is afgeschaft en banken gaan soepeler om met studieschulden. Bovendien worden schenkingen tot €103.643 eenmalig vrijgesteld van belasting als deze worden gebruikt voor de aankoop en verbouwing van een huis of de aflossing van de hypotheek op een huis.
Risico's en problemen
Door de vermindering van de fiscale aftrek en de verruiming van de leenmogelijkheden worden de financiële risico's van de huizenkopers alleen maar groter. Dat de huizenprijzen blijven stijgen, is natuurlijk mooi voor de circa 70 procent eigen woningbezitters in Nederland. Vooral ook voor de vele beleggers en speculanten die op grote schaal woningen opkopen. Vandaar dat voor deze groep de overdrachtsbelasting fors omhoog gaat naar 8%.
Maar de prijzen zijn intussen zo hoog gestegen dat starters en mensen met een middeninkomen, laat staan met een laag inkomen, het nakijken hebben. Voor hen zijn koopwoningen onbetaalbaar geworden. Het heeft ook de ongelijkheid in Nederland vergroot. De wachtlijsten voor woningen zijn enorm, zowel voor koopwoningen als voor de sociale en particuliere huursector. Kortom, Nederland heeft een woningcrisis.
De krapte zegt niets over een eventuele overwaardering van woningen. Ook blijkt voorspellen bijzonder moeilijk. In 2006 gaf het Centraal Planbureau aan dat er geen sprake was van een zeepbel. Twee jaar later was er een mondiale financiële en economische crisis die er toe leidde dat de huizenprijzen fors daalden, waardoor veel huiseigenaren met hun hypotheek ‘onder water’ kwamen te staan.
Volatiele huizenprijzen
Huizenprijzen kunnen zeer volatiel zijn. Lange perioden van prijsstijgingen worden afgewisseld met korte perioden van krachtige dalingen. Dat heeft onder andere te maken met de fiscale norm van hypotheeklasten, inkomensverwachtingen en renteontwikkelingen. Toch laten de woningprijzen structureel een stijgende lijn zien.
Het coronavirus verhit de huizenmarkt nog meer. Mensen moeten meer vanuit huis gaan werken. Daardoor wordt het belang van een eigen huis en vaak een groter huis steeds belangrijker en steeds duurder. Daarnaast daalt de rente, waardoor mensen steeds meer geld kunnen lenen. Op een krappe woningmarkt drijft dat de prijzen verder omhoog.
In het verleden is dat vaker voorgekomen. Daarom hier een kort overzicht van de ups en downs van de afgelopen decennia.
1978 – 1982: dalende huizenprijzen
In de tweede helft van 1978 begonnen de huizenprijzen licht te dalen. Mede door een verslechterende economie en de oliecrisis daalden de huizenprijzen in een periode van vier jaren met 45%. Dat kwam ook door de hoge hypotheekrente, die in 1978 was gestegen naar 8% en in 1981 zelfs naar 13% piekte.
1982 – 2008: stijgende huizenprijzen
Tijdens deze periode stegen de huizenprijzen explosief. Stijgingen van 8% tot 12% per jaar waren geen uitzondering. De prijzen werden mede opgestuwd door een tekort aan woonruimte en de dalende hypotheekrente. Ook namen banken het tweede inkomen van huishoudens en van partners die in deeltijd werkten mee in hun berekeningen. Zodoende werd het mogelijk om steeds meer geld te lenen, waardoor de prijzen konden blijven stijgen.
2008 – 2015: dalende huizenprijzen
In 2008 begonnen de huizenprijzen te zakken. Ze daalden ruim 25%. Dat kwam vooral door de kredietcrisis en de wereldwijde financieel-economische crisis, waarbij de werkloosheid in Nederland opliep tot 7,5% van de beroepsbevolking. De prijzen daalden ook door het gedraal van de politiek rondom de hypotheekrenteaftrek met ingang van 2013. De daling werd toen mede gestopt door de overdrachtsbelasting te verlagen van 6% naar 2%.
2015 – heden: stijgende huizenprijzen
Vanaf 2015 stegen de huizenprijzen weer. Dit werd veroorzaakt door een tekort aan koopwoningen, een toenemende vluchtelingenstroom, achterblijvende nieuwbouw en het krankzinnige beleid van de ECB om de rente almaar te verlagen en er alles aan doet om banken tot kredietverlening aan te zetten. In het derde kwartaal van 2020 werd daardoor volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) een recordprijs bereikt van €354.000.
Als we in de grafiek van de huizenprijzen trendlijnen trekken, dan zien we dat deze parallel aan elkaar lopen, geheel in lijn met de idee van mijn Trend Tracker systeem. Als we deze ook nog van Elliott Wave golven voorzien dan blijkt dat we in 2020 in golf 5 zitten: de laatste golf. We zitten niet alleen in de laatste golf opwaarts, maar ook bijna tegen de trendlijn aan. Wanneer de lijn van de huizenprijzen de trendlijn gaat raken, kunnen we aannemen dat de top is bereikt. Dat zou dan eind 2020, begin 2021 moeten zijn bij een prijs tussen de €360.000 en €370.000.
Nederlandse huizenprijzen van 1969 t/m 2020 (Bron: CBS en NVM)
Lenen, lenen, stijgen, stijgen?
De huidige generatie beschouwt lenen, lenen, lenen als het nieuwe normaal. Maar zo werkt het niet. Dat betoogde ik al in de Trendlines reeks ‘Alles is cyclisch’. Heel lang was het taboe om geld te lenen voor de aankoop van een woning. In deel 1 citeerde ik Wim Duisenberg, de eerste president van de Europese Centrale Bank, die vertelde: ‘Ik weet nog hoe onthutst mijn vader was toen ik zei dat ik geld ging lenen voor ons eerste eigen huis. “Jongen, zou je dat wel doen? Lenen brengt alleen maar problemen!”
Ook de idee dat de huizenprijzen almaar blijven stijgen werd ontkracht door onderstaande lange termijn grafiek. Deze geeft duidelijk aan dat Amsterdam tijdens crises lange perioden kende van dalende huizenprijzen.
De prijzen voor Amsterdamse grachtenpanden van 1628 tot 2009 laten een sterk cyclisch verloop zien (Bron: TU Delft)
Heel Holland zakt
Voor heel Nederland, maar vooral voor Amsterdam, geldt een belangrijke nieuwe ongunstige factor die de prijzen nadelig zal beïnvloeden: de huizen zakken weg. Vorig jaar zakte een compleet deel van een Amsterdamse kadegracht weg. Verzakkingen teisteren de stad. De hoofdstad is niet uniek met problemen rond het verzakken van de grond. Droogte en lage waterstanden veroorzaken deze problemen. Sinds de droge zomer van 2018 komen er steeds meer meldingen en steeds vaker uit gebieden waar de funderingsproblematiek tot die tijd niet of nauwelijks speelde.
De huizenprijzen reiken tot aan de hemel, terwijl heel Holland verzakt: van Amsterdam tot Appingedam. Maar liefst één miljoen woningen in Nederland dreigen te verzakken. Dit zal een negatieve invloed hebben op de prijsontwikkeling. De schade kan fors oplopen - van tienduizenden tot tonnen aan euro's - en wordt niet vergoed door de verzekering. Het risico ligt dus bij de huiseigenaren zelf. Om huizenkopers te beschermen moeten alle woningen in Nederland een funderingslabel krijgen dat de staat van de fundering aangeeft. Vanaf juli 2021 moet het nieuwe label in taxatierapporten worden meegenomen. Indien een woning funderingsproblemen heeft, kan dat de verkoopprijs van de woning dus flink verlagen.
2020
Voor kopers leidt de coronacrisis tot grote onzekerheid over de economische ontwikkelingen en hun inkomens. De crisis zal zorgen voor vraaguitval, omdat banken starters en zzp'ers als een groter risico gaan zien en deze groepen minder hypotheek zullen verstrekken.
In oktober 2020 lag het consumentenvertrouwen met -30 ver onder het gemiddelde van -6 over de afgelopen twintig jaar. Om dat in perspectief te plaatsen: in januari 2000 bereikte het vertrouwen met +36 de hoogste stand ooit en in maart 2013 de laagste stand van -41.
Consumentenvertrouwen is fors gedaald (Bron: CBS)
De werkloosheidsverwachtingen daalden tot -87. Sinds het begin van de tijdreeks in 1986 waren de consumenten alleen in maart 1993 nog somberder over de toekomstige werkloosheid met een laagterecord van -88. Aangezien de tweede coronagolf hier nog niet in is verwerkt kunnen we ervan uitgaan dat een nieuw pessimistisch dieptepunt niet uit zal blijven. De echte klap moet nog komen. En de kater komt altijd later.
Verwachting werkloosheid sterk bijgesteld door coronacrisis (Bron: CBS)
Ondanks deze sombere prognoses blijft 35% van de Nederlanders er vast van overtuigd dat de woningprijzen niet zullen zakken. Waarschijnlijk worden ze nu nog in hun gelijk bevestigd omdat we eind 2020, begin 2021 een absolute top verwachten bij een prijs tussen de €360.000 en €370.000. Maar dan? We zullen zien.
Wordt vervolgd.
