Vorige maand schreven we al dat er een historische top is bereikt in de Nederlandse huizenmarkt. Dat blijkt te kloppen. Want de prijsstijging van koopwoningen in Nederland vlakt af, het aantal verkochte koopwoningen daalt en het aantal aangeboden koopwoningen stijgt. De aanloop naar de moeder aller bubbels en de Nederlandse en de wereldwijde huizenmarktbubbel hebben we beschreven in deze vijfdelige serie, getiteld: Bubbels barsten altijd, maar wanneer?
De bubbels op de aandelenmarkten en de obligatiemarkten zijn al geknapt en de hamvraag is of huizenmarkten deze gaan volgen. In dit artikel gaan we kijken waar we nu staan met de Nederlandse huizenprijzen en wat we kunnen verwachten op basis van een technische en een rationele analyse.
Dalende trend
Voor de gemiddelde woning in Nederland moest in juni 2022 nog 16,6 procent meer betaald worden dan in dezelfde maand een jaar terug. In mei was de stijging op jaarbasis 19 procent en in januari nog zo’n 21 procent, het hoogste niveau in decennia. De prijzen van koopwoningen in Nederland stegen in het tweede kwartaal van 2022 gemiddeld met ruim 18 procent vergeleken met dezelfde periode vorig jaar. Maar de stijging vlakt af. Want in het eerste kwartaal van 2022 stegen ze nog ruim 20 procent ten opzichte van een jaar eerder.
Vergelijken we de laatste drie kwartalen met elkaar, dan krijgen we een ander beeld te zien. In het eerste kwartaal van 2022 daalden de prijzen 2,1 procent in verhouding tot het laatste kwartaal van 2021. In het tweede kwartaal stegen de prijzen de prijzen met slechts 2,3 procent ten opzichte van het eerste kwartaal. En dan is er sprake van een minieme stijging.
Het aantal koopwoningen dat in het tweede kwartaal van eigenaar wisselde, kwam neer op 47.382. Dat is een daling van 10,2% ten opzichte van het jaar daarvoor. In het eerste kwartaal van dit jaar nam het aantal woningtransacties met 34% af ten opzichte van het jaar ervoor. Het aantal transacties daalde daarmee tot het laagste in zes jaar.
Verbaasde makelaars
Makelaarsorganisatie NVM constateerde dat het aantal huizen dat te koop staat in Nederland de laatste maanden flink is toegenomen en dat het aantal kandidaat-kopers flink is afgenomen. Op huizensite Funda stonden in juni 68 procent meer huizen te koop dan in januari van dit jaar. Mensen willen vaker eerst hun huis verkopen voordat ze een andere woning aanschaffen. Ook blijkt het voor huizenkopers vaker moeilijker de financiering rond te krijgen door de sterk gestegen hypotheekrente.
Makelaars zijn verbaasd hoe snel de markt kantelt. Een half jaar geleden stonden mensen in de rij en waren overbiedingen heel normaal. Meer dan tien procent boven de vraagprijs bieden was in veel stedelijke gebieden eerder regel dan uitzondering. Nu blijken mensen niet meer te komen opdagen, zijn er steeds vaker zelfs helemaal geen bezichtigingen en zijn er steeds minder tot helemaal geen kopers meer te vinden. En mochten er kopers te vinden zijn, dan bieden ze steeds minder boven de vraagprijs en proberen ze zelfs nog wat van de vraagprijs af te pingelen.
Throw-overs
Kortom, de huizenmarkt is aan het kantelen. In het vorige artikel hebben we al gewezen op het grote belang van throw-overs bij het Elliott Wave Principle (EWP). Daar bleken throw-overs voor te komen bij aandelenmarkten op zowel jaarbasis, als decennia-basis als op eeuw-basis. Het zijn dus golven binnen golven en het zijn fractals, dat wil zeggen dat de golven binnen die golven wel kleiner zijn, maar dat ze de dezelfde vorm blijven behouden. Voor de huizenmarkt geldt ook dat we te maken hebben met throw-overs, en dit keer zowel op decennia-basis als op jaarbasis, zoals onderstaande grafieken laten zien. Dat belooft dus weinig goeds.
Een throw-over op decennia-basis (Bron: NVM huizenprijzen)
Een throw-over op jaarbasis (Bron: CBS huizenprijzen)
Diagonale triangel
Bovenstaande grafieken beloven weinig goeds. Helemaal niet als we inzoomen op de allerlaatste vijfde golf. Want deze golf wordt in EWP-termen een diagonale triangel genoemd. Deze is te herkennen aan de twee lijnen die de toppen en bodems met elkaar verbinden en waarbij die twee lijnen naar elkaar toelopen, zoals onderstaand plaatje laat zien.
De laatste golf laat een diagonale triangel zien op maandbasis
Het kenmerk van een diagonale triangel is dat ze alleen in vijfde golven voorkomen en aangeven dat de grotere beweging, de trend, uitgeput raakt. Een diagonale triangel wordt vrijwel altijd gevolgd door een scherpe daling die tenminste teruggaat tot waar de triangel is begonnen. Dat zou dus betekenen dat de prijzen tot tenminste €330.000 kunnen gaan zakken, dus met ruim een kwart.
Dit is een groot probleem voor mensen die de afgelopen jaren een hypotheek hebben afgesloten voor 100 procent van de waarde, want die hypotheken komen dan onder water te staan. De Nederlandse economie wordt dan fors geraakt, omdat mensen zuiniger gaan leven als ze niet meer kunnen rekenen op een forse overwaarde op hun huis. We hebben ons de laatste jaren rijk gerekend met de almaar stijgende huizenprijzen.
Dalende huizenprijzen
Landen waar de huizenprijzen al dalen zijn Nieuw-Zeeland, Zweden, Canada en Australië, maar ook China. En dat verbaast ons totaal niet. Over Nieuw-Zeeland bijvoorbeeld schreven we vorig jaar al dat de top waarschijnlijk bereikt was toen er voor onderstaande ‘kapitale woning’ een bedrag van 1,8 miljoen werd neergeteld. Nu moeten makelaars daar de verkopers troosten dat ze waarschijnlijk niet meer het bedrag voor hun huis zullen krijgen waar ze tot een paar maanden terug op gerekend hadden.
Een ‘kapitale woning’ uit 2021 van 1,8 miljoen N-Z dollar (Bron: Bloomberg News)
We schreven ook dat een belangrijk kenmerk van de vijfde golf binnen het EWP is dat deze vaak veel minder dynamisch en veel minder indrukwekkend is dan de derde golf. Maar dat het optimisme in de vijfde golf veel groter is dan in de derde golf. Dat bleek ook voor de Nederlandse huizenmarkt, waar potentiële kopers veel meer boden dan verkopers ervoor vroegen. Zij betaalden dus deels voor gecreëerde en gebakken lucht, geen gebouwde lucht.
Een ander belangrijk kenmerk is dat in deze fase de tweederangs beleggingscategorieën sterk stijgen en dat de prijs en waarde van woningen steeds verder uit elkaar lopen. En dat dus de piepkleine huizen en krottenwoningen het hardst stijgen. En voor kapitalen worden verkocht, zoals de ‘villa’ in Nieuw-Zeeland op bovenstaande afbeelding laat zien. In Nieuw-Zeeland dalen de prijzen verder, zoals onderstaande grafiek laat zien, terwijl blijkt dat het aantal verkopen met meer dan tien procent is gedaald en de verkooptijd met weken is opgelopen.
Huizenprijzen in Nieuw-Zeeland (Bron: Trading View)
Zweden
In Zweden zijn de woningprijzen in amper twee maanden tijd met zes procent gezakt. In Stockholm zijn ze met acht procent gezakt sinds de piek in maart van dit jaar. Economen voorspellen dat de rest van Europa dit ook kan overkomen. En de Riksbank, de centrale bank van Zweden, voorspelt een nog grotere correctie tot 16 procent eind 2024. Bij een daling van 35 tot 40 procent dreigt het onderpand van de totale woningvoorraad de totale hypotheekschuld in het land niet meer te kunnen dekken, omdat kopers gemiddeld een eigen inleg hebben van 33 procent.
Huizenprijzen in Zweden (Bron: Trading View)
In Nieuw-Zeeland en Zweden dalen de prijzen al, terwijl de huizensector in China implodeert. In andere landen, waar onder Nederland, zien we dat het aantal verkopen daalt en de verkooptijd stijgt. Vaak zijn dit voorbodes voor dalende prijzen. Eerst neemt het aanbod van woningen toe, pas daarna dalen de prijzen. En dat terwijl de grootste economische macht in de wereld, de Verenigde Staten, in een recessie terecht is gekomen en de grootste economische macht in Europa, Duitsland daar ook in dreigt te vervallen. Dit is zorgwekkend, want de commerciële vastgoedmarkt en de huizenmarkt vormt de kurk waarop de economie drijft.
