De commerciële vastgoedmarkt en de bankleningen die deze ondersteunen worden momenteel als een risico gezien voor banken, zo schrijft de Federal Reserve op haar blog. Factoren zoals stijgende rentetarieven, aanhoudende inflatie, bezorgdheid over een mogelijke recessie en veranderingen in de manier waarop mensen werken als gevolg van de coronapandemie hebben geleid tot bezorgdheid over de gezondheid van commercieel vastgoed.
De zorgen zijn met name gericht op de kantorensector, die ongeveer 15% van de totale markt van commercieel vastgoed vertegenwoordigt. De kantorenmarkt heeft te maken met een hoge leegstand, vooral in zwaar getroffen steden zoals San Francisco, Austin en Houston. Het toegenomen thuiswerken tijdens de coronapandemie heeft de vraag naar kantoorruimte bovendien doen afnemen, wat heeft geleid tot lagere waarderingen, dalende huurprijzen en stijgende leegstandspercentages. Dit heeft niet alleen gevolgen voor de kantorensector zelf, maar ook voor nabijgelegen appartementen en winkels die afhankelijk zijn van kantoormedewerkers.
Vastgoedleningen
Deze ontwikkelingen hebben ook impact op banken, aangezien commercieel vastgoedleningen een belangrijke activiteit zijn voor Amerikaanse banken, met name voor regionale banken. Ongeveer 60% van de leningen die verband houden met commercieel vastgoed worden aangehouden door banken, waarvan twee derde door regionale en lokale banken.
In het vierde kwartaal van 2022 hebben veel banken zich teruggetrokken uit kantoorleningen vanwege een zwakkere vraag en verslechterde economische omstandigheden. Een belangrijke zorg is de vraag of leners hun leningen wel kunnen herfinancieren na de aanzienlijke rentestijgingen. Bovendien zullen in 2023 veel bankleningen voor commercieel vastgoed, waaronder kantoorleningen, aflopen, wat kan leiden tot liquiditeitsproblemen voor verhuurders.
Regionale banken
Regionale banken hebben een grotere blootstelling aan commercieel vastgoedleningen. Voor deze banken maken commercieel vastgoedleningen bijna de helft uit van hun totale leningenportefeuille. Toezichthouders houden nauwlettend toezicht op concentratierisico bij commercieel vastgoedleningen.
Hoewel er geen harde limieten zijn, worden banken onder extra controle geplaatst wanneer het totale bedrag aan commercieel vastgoedleningen meer dan 300% van het risico gewogen kapitaal bedraagt en de portefeuille in korte tijd sterk is gegroeid. Concentratieratio's zijn gestegen en meer dan een derde van de Amerikaanse banken heeft individuele concentratieratio's die deze benchmark van 300% overschrijden.
Weinig betalingsachterstanden
Het percentage commercieel vastgoedleningen met betalingsachterstand (zogeheten 'non performing loans') blijft echter laag en is sinds 2020 blijven dalen. Aan het einde van het eerste kwartaal van 2023 bedroeg het percentage leningen met betalingsachterstand bij Amerikaanse banken slechts 0,35%. Toezichthouders dringen er bij banken op aan samen te werken met kredietwaardige leners die financiële moeilijkheden ondervinden.
Hoewel er spanningen zijn in de commerciële vastgoedmarkt, is het belangrijk op te merken dat de kapitaalposities van de meeste Amerikaanse banken momenteel sterker zijn dan tijdens eerdere stressperiodes. Financieel toezichthouders zullen zich echter blijven richten op concentratierisico bij commercieel vastgoedleningen, naast andere belangrijke risico's, gezien de impact van stijgende rentetarieven en een vertraging in de economische groei op het banksysteem.
