De inflatie is de laatste maanden behoorlijk opgelopen, zowel in de Verenigde Staten als in Europa. In de VS ligt de inflatie momenteel op ongeveer 5% op jaarbasis, in Europa ligt die rond 2%. En dat is op basis van officiële inflatiecijfers, die bepaalde prijsstijgingen niet eens volledig meenemen. Gecombineerd met de negatieve rente op spaargeld en de vermogensbelasting lever je elk jaar dus koopkracht in. Hoe zit dat en wat kun je daar tegen doen?
Inflatie
Vraag: Wat is het nut van inflatie en kun je inflatie zien als een verkapte extra belasting waar alleen de overheid van profiteert? Is inflatie niet zoiets als gewoon meer geld in de markt pompen. En ergens waar te veel van is daalt toch in waarde…. zo ook mijn vermogen. Je hoort de laatste tijd veel over inflatie, hoe komt dat?
Het wordt bijvoorbeeld het Centraal Bureau voor de Statistiek kwalijk genomen dat zij de huizenprijzen niet meenemen in de consumentenprijzen index. Terwijl dit voor de meeste mensen de belangrijkste uitgaven in hun leven is.
Het CBS zegt dat een huis wordt gezien als vermogen en niet als consumptie. Is het CBS wel betrouwbaar genoeg of is zij politiek gekleurd. Als we allemaal de huizenprijzen te duur vinden waarom grijpt de overheid dan niet in? Vinden overheden het stiekem wel prettig zo op deze manier? In Den Haag hoor ik er niemand over.
Zijn overheden nu zichzelf aan het redden door meer schulden te creëren (omwille van Covid19) over de rug van het volk om er zelf maar beter van te worden? Als ik het goed begrijp wordt inflatie bewust gecreëerd door de centrale banken dus men weet heel goed wat ze doen.
Mijn gevoel zegt dat inflatie veel hoger is, misschien wel 5%. En als dit werkelijk zo is zou de centrale bank de rente eigenlijk moeten verhogen met als gevolg dat ze hun geloofwaardigheid verliezen en dus het vertrouwen uit de financiële markten verliezen. De enige troef zij nu nog hebben zijn obligaties uitgeven, maar als die niet meer veilig zijn wat dan.
Als jullie als economen een schatting moeten doen naar de werkelijke inflatie kan het dan zijn dat dit misschien wel 5% is of meer?
Hoe meten we inflatie?
Laten we beginnen met vast te stellen wat inflatie nou precies is, want daarover bestaan verschillende visies. Kijk je naar inflatie in monetaire zin, dan kijk je naar de groei van de geldhoeveelheid in de economie. Neemt de geldhoeveelheid sneller toe dan de productiviteit van de economie, dan heeft dat in principe een prijsopdrijvend effect.
Toch is het niet eenvoudig om op die manier de inflatie te meten, omdat op voorhand niet te zeggen is waar die prijsstijgingen zichtbaar worden. Bepaalde goederen kunnen juist goedkoper worden, bijvoorbeeld door innovaties die de productiekosten verlagen. Denk bijvoorbeeld aan televisies, computers en laptops.
Aan de andere kant zijn er ook goederen die juist meer in prijs stijgen, omdat mensen deze kopen als vorm van belegging. Dit zijn vooral financiële activa als aandelen en obligaties, maar ook bepaalde luxegoederen zoals dure horloges, klassieke auto's en kunst. Ook vastgoed is een populaire vluchthaven aan het worden, want de huizenprijzen stijgen de laatste jaren veel sneller dan de inflatie.
Het compromis waar beleidsmakers vandaag de dag voor hebben gekozen is om een mandje van goederen en diensten samen te stellen, die een weerspiegeling zouden geven van het uitgavenpatroon van een gemiddeld huishouden. Dit inflatiecijfer is een benadering van de prijsstijgingen waar een gemiddeld huishouden door de jaren heen mee te maken krijgt.
Het probleem met dit mandje van goederen is dat het bepaalde zaken niet of slechts zeer beperkt meeneemt in de berekening van de inflatie. Zo zien we het effect van de extreme stijging van de huizenprijzen niet terug in de officiële inflatiecijfers. En dan is er ook nog de kerninflatie, die essentiële goederen als voedsel en brandstof weglaat. Tenslotte wordt het mandje van goederen regelmatig aangepast, waardoor niet alle prijsstijgingen volledig zichtbaar worden.
Waar komt inflatie vandaan?
Structurele inflatie zoals we die de afgelopen decennia hebben gezien kan alleen ontstaan als de geldhoeveelheid groeit. En dat is ook precies wat er is gebeurd. In ons hedendaagse monetaire systeem wordt geld gecreëerd als schuld. Wanneer je bij de bank een hypotheek neemt of een lening afsluit voor je bedrijf, dan komt er nieuw geld in omloop. Dit geld verdwijnt weer uit circulatie op het moment dat je de lening terugbetaalt.
Door een opeenstapeling van schulden en het doorrollen van leningen is de schuldenberg de afgelopen decennia spectaculair toegenomen. Daar zijn we dus allemaal schuldig aan, want de geldhoeveelheid groeit alleen als u en ik bij de bank (een geldscheppende instelling) een handtekening zetten onder de lening. Daarin zit de perverse prikkel van ons geldsysteem, want je moet er wel aan meedoen om niet achterop te raken.
De meest extreme uitwas van dit systeem is de huizenmarkt, die enorme vermogensongelijkheid in de hand werkt. Zij die een huis kunnen kopen profiteren op twee manieren. De waarde van het huis stijgt door de jaren heen sterker dan de prijsinflatie van goederen en diensten, enzovoort, terwijl de hypotheek door diezelfde inflatie steeds goedkoper wordt. Probeer je te sparen voor een huis, dan gebeurt het tegenovergestelde. Doordat banken steeds hogere hypotheken verstrekken worden huizen steeds duurder. Daar valt tegenwoordig niet meer tegenop te sparen.
Ons huidige geldsysteem geeft dus structureel een voorsprong aan schuldenaren, ten koste van spaarders. Door inflatie worden niet alleen schulden steeds minder waard, maar ook spaargeld. Als spaarder moet je dus in actie komen om je vermogen te beschermen. Zeker nu de spaarrente nul is en vermogende spaarders zelfs een negatieve rente betalen.
De geldhoeveelheid in Nederland is sinds 1982 vertienvoudigd (Bron: Trading Economics)
Huizenmarkt
Vraag: Het is toch in Nederland een recht om jezelf te kunnen voorzien in een van de eerste primaire levensbehoeftes zonder dat je jezelf ernstig in de schulden moet steken. Vroeger kon je een hypotheek nemen 4x van modaal inkomen, nu is dat 9x modaal.
Zou de overheid er baat bij kunnen hebben dat gezinnen die nu een hypotheek nemen (die eigenlijk allemaal te hoog zijn omdat een huis simpelweg niet zoveel waard is) straks ernstig in de financiële problemen belandden omdat hun huis eigenlijk meteen 'onderwater' staat.
Hoe worden deze super hoge hypotheekschulden die men nooit en te nimmer terug kan betalen eigenlijk meegewogen in de inflatie index? En wat gebeurt er eigenlijk als de huizenprijzen wel worden meegerekend in de index. De ECB zegt dat dit wel te willen zien, maar toch gebeurt het niet?
Huizenprijzen en inflatie
De stijging van de huizenprijzen is de afgelopen jaren versterkt door allerlei verruimende maatregelen, waarover Eric Mecking eerder al schreef in eerdere artikelen. Sinds het mogelijk is een hypotheek af te sluiten op basis van twee inkomens, en dat tweede inkomen voor een steeds groter deel wordt meegeteld, kunnen huishoudens veel meer geld lenen voor een huis. Dat verklaart voor een belangrijk deel waarom een woning nu negen keer een modaal inkomen kost en een paar decennia terug slechts vier modale inkomens.
Desondanks wordt de stijging van de huizenprijzen niet meegenomen in de berekening van de inflatie. Het CBS redeneert dat een koopwoning geen consumptiegoed is, maar een investering. Dat is opvallend, omdat wonen toch een eerste levensbehoefte is en de woonlasten een vast onderdeel zijn van het uitgavenpatroon van een huishouden.
Het CBS maakt in haar inflatieberekening een schatting van de gemiddelde huurstijging in de vrije sector. De stijging van de woonlasten wordt dus wel meegenomen in het officiële inflatiecijfer, maar dat is de laatste jaren veel minder dan de stijging van de huizenprijzen.
Ontwikkeling huizenprijzen versus inkomens
Een gemiddelde woning kost tegenwoordig meer dan tien keer het modale inkomen
Vastgoed als belegging
Vraag: Veel van mijn vrienden zitten in hetzelfde schuitje als ik met hun hypotheek. We hebben allemaal een soort financieel product (kapitaalverzekering) dat gekoppeld is aan onze woning. We fantaseren weleens om onze woning te verkopen en met de winst een kleiner huis terug te kopen hypotheekvrij.
In mijn geval zou ik na het verkopen van mijn huis het financiële product kunnen aanhouden wat een vast rendement oplevert van 4,75% op mijn gespaarde vermogen. Dit zou ik nog 15 jaar moeten volhouden om het beoogde doelkapitaal te kunnen ontvangen. Dit is mijn pensioen.
Maar een prangende vraag aan jullie zou het goed kunnen dat mijn rendement van 4,75% wordt ingehaald door de hoogte van de inflatie?
Dit is een verschrikkelijke gedachte dat van iedere euro waar ik al een half leven voor aan het sparen ben over 15 jaar niks meer waard kan zijn. Ik wil dan genieten, maar mijn vermogen is verdampt! Klopt dit?
Stel als dit zo is, dan is dit toch een maatschappelijk probleem. Ik las vorige week in het Financieel Dagblad dat inflatie wel degelijk een probleem is van ons allemaal:
"De Britse econoom John Maynard Keynes waarschuwde 100 jaar geleden al voor de inzet van zo’n wapen: ‘Inflatie draagt de potentie in zich om de bestaande basis van de samenleving omver te werpen.’ de hele maatschappij."
Overheden, makelaars, banken en vermogensbeheerders dienen dit in de kiem te smoren.
Is inflatie niet zo zachtjes aan achterhaald? Heeft het nog wel nut? Hoe meer schuld we nemen hoe belangrijker inflatie lijkt te zijn. Zitten we als burger dan niet opgesloten in een vicieus cirkeltje. Is inflatie er voor de burgers of voor de overheid?
Vastgoed beschermt tegen inflatie
Dat steeds meer mensen vastgoed als belegging gebruiken of als alternatief zien voor spaargeld is een logisch gevolg van de lage rente en de krapte op de woningmarkt. Door de ruime kredietverlening stijgen de huizenprijzen, waardoor de waarde van de belegging bovendien toeneemt. Ook is het momenteel makkelijk om huurders te vinden voor een woning, zeker in de grote steden.
Wanneer u een woning verhuurt bent u eigenlijk op twee manieren beschermd tegen de inflatie. Ten eerste stijgen de huizenprijzen op de lange termijn mee met de geldgroei, ten tweede kunt u jaarlijks de huren verhogen om te corrigeren voor de inflatie. Natuurlijk kunnen de huizenprijzen in een crisis met enkele tientallen procenten dalen, maar u blijft in het bezit van een vorm van vermogen die op lange termijn inkomsten kan genereren. Het bezit van vastgoed op een gewilde locatie is dus een goede manier om op lange termijn uw vermogen in stand te houden.
Vastgoed versus edelmetalen
Het nadeel van vastgoed is dat het veel minder liquide is dan veel andere beleggingen, zoals aandelen, obligaties en edelmetalen. Die kunt u gemakkelijk van de ene op de andere dag verkopen, met vastgoed duurt dat langer. Als u vermogen wilt bewaren in een tastbaar goed dat tegelijkertijd zeer liquide is, dan zijn edelmetalen als goud en zilver een aantrekkelijk alternatief. Deze behouden op de lange termijn hun koopkracht.
Sinds 1971 is de goudprijs gestegen van $35 naar $1800 per troy ounce. Dat is omgerekend een stijging van gemiddeld 8,2% op jaarbasis. Deze stijging is enigszins vergelijkbaar met de geldgroei over deze lange periode. Met fysiek goud heeft u dus een soort hedge tegen het financiële systeem dat bovendien geen tegenpartijrisico of valutarisico kent.
